按揭利率孰高孰低？

29-6-2016

銀行按揭成數受限，發展商為求賣樓，由二按、發展商貸出整筆一按，到「多樓一按」，花樣百出。不少分析都指出，此類按揭在優惠期後利率較高，用家要留意到時的利息支出、供款負擔及轉按部署。但所謂百貨應百客，此類利率較高的按揭，在部分買家看來可能仍是「低息貸款」。

由於發展商的利息成本較銀行高，無從提供全期低息的按揭；但另一方面，新盤銷售又需要在按息上有一定吸引力，折衷的方法是「優惠期」的設計。常見的 包括「初期免息免供」或「初期低息」兩種，目的不外乎壓低初期供款。但在優惠期後，一般發展商提供的按揭，利率都會恢復「正常」，一般約P+/-1厘，現 時利率水平計，即4至6厘水平。

以發展商按揭平均5厘計算，與一般銀行的按息不足2厘比較當然是偏高。優惠期後，此類產品的每年按息支出更是比同額的銀行按揭高逾一倍。如果優惠期 完結同時碰上按息回升，更會出現供款震盪（Payment Shock，即供款較初期大幅增加）的情況。不少分析已提醒買家，如果選用此類按揭產品，必須留意優惠期後的利息支出、供款負擔，以及轉按至一般銀行的難 度。

參考座標決定結論

以上觀點自然正確，一個年利率5厘的按揭，利息支出、供款負擔自然比一般銀行按揭不足2厘的情況為高。但「高低」是相對的，一般人會以銀行按息作為比較的座標，認為發展商按揭在優惠期後利率偏高；但另一些人的參考座標如果不同，便會得出完全不一樣的結論。

其中一類與一般本地用家參考座標完全不同的，可能是內地買家。據了解近日新盤成交中，內地買家的比例回升；背後的可能原因眾多：部分新盤推出買家印花稅優惠，抵銷了政府辣招的效果，以及新盤提供名目不同的高成數按揭，也許都是原因之一。

傳聞內地部分民企依賴非銀行的貸款營運，利率可高至20厘；即使是按揭，內地一般首套房的按揭利率也在4厘；而二套房按揭利率約5厘－－大概就是香港新盤按揭優惠期後的水平。對內地人來說，香港人視為高息的產品，他們卻可能認為利率相宜。

與內地買家類似的是本地生意人，一般中小企貸款利率在P+2至P+5左右。對從商的新盤買家來說，可以用最優惠利率+/-1厘借取大額款項，可謂相當便宜，他們亦可能是不介意為借款長期支付此等利率的一群人。

過去幾年，港府及金管局出招，某程度上將非本地買家的入市比例降低；現時在新盤印花稅優惠及按揭安排下，外來買家比例似見回升。原則上，由於此類按 揭由發展商關連財務公司提供，與銀行無直接關係，似乎不會增加本地銀行的風險。不過，如果外來買家購置本地新盤比例進一步回升，會否觸發更多排外反應，屆 時政府又要如何應對，倒值得留意。

原文刊於經濟日報網站2016年6月29日
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