送契樓做按揭　有何需要注意？

3-12-2021

 除了正常物業買賣之外，另一種業權轉讓形式是送契，即業主以送贈方式將物業業權轉移至他人，一般情況都是在家人之間出現。但送契樓可能會影響日後的轉讓及按揭安排，作出送贈決定，又或買賣涉及送契的物業時需要留意。

送契樓做按揭　銀行限制多

所謂送契（Deed of Gift），指業主將業權無償送贈予他人，一般是家庭成員之間發生。作為轉移業權的方式，送契也是正規的途徑，但此類物業的業權會受限於《破產條例》，業權有可能受影響。如果送贈者在送贈物業5年內破產，送贈物業的行為可被視作故意轉贈避債，經法律程序，有關轉讓可能作廢；故此，銀行一般是不會承造未滿5年期的送契物業。需要指出的是，此並不意味送贈物業時間超過5年以上，銀行就一定會承造按揭，個別銀行對送契樓的按揭限制更長達10年。

以送契方式轉贈物業，除了可能影響未來的按揭申請及買賣外，送契本身其實沒有特別的好處。以印花稅為例，即使物業是一方「送」予另一方，業權的轉移一樣要按物業市值支付印花稅，如果雙方是直系親屬，便要按第二標準稅率（最高為樓價4.25%）支付從價印花稅。

以送契方式轉移業權，並無明顯的好處，新業權人在5年內都難以申請按揭，也會影響未來轉讓時的客路。原因在於，以送契形式轉移業權，在土地註冊處會有有相關登記。由於送契後，物業在5年內難找銀行承造按揭，準買家如在查冊時發現心水物業涉及送契，宜多加留意。包括要有財務準備，在簽署買賣合約後，如未能獲銀行批出按揭，可能需要以現金支付樓價，完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年12月1日

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