加息真係不利樓市？

19-11-2021

每次提到加息，多數人都會認為不利樓價。但對上一次加息周期，港樓其實升足3成多。為甚麼一般人的印象或感覺，與現實有如此巨大差距？

一般人有「加息不利樓市」的感覺，可能的原因是按揭產品是浮息為主，一旦利率上調，絕大多數供樓業主的每月還款增加，加上壓力測試的要求，理論上會令有效需求減少。問題在於，加息的背景，通常的原因一在通脹，二在經濟過熱，而兩者其實都利好資產價格。

尤其是在通脹率高於名義按息的時候，按揭利率處於實質負利率，理論上借款買樓更為划算。而在經濟增長的情況下，置業人士亦不會介意多付利息。當然，不是說加息就一定利好資產價格，如果按息遠高於通脹率，又或經濟增長欠奉、但利率反而上升的情況下，對樓市便應該會有較明顯的負面影響。

港行聯繫滙率難主導利率政策

由於香港實行與美元掛鈎的聯繫滙率政策，利率政策不由香港主導，理論上及實際上，都發生過經濟下行時，港息被迫隨美息上升的情況，例如在1997年至2000年，香港經歷金融風暴，理想的利率政策應該是減息，但當年最優惠利率卻反而一度上升，之後也維持偏高水平，至2000年才隨美息回落。

現時要判斷利率上升對樓價的影響，除了「幅度」之外，起碼也要考慮通脹及經濟增長的因素。最利好樓市的情況，是美息上升溫和，港息上調後，按息仍低於通脹，而且本地經濟因通關等維持強勁，那麼加息便不會為樓價帶來太大壓力。

相反，如果美國因當地經濟增長強勁而持續加息、而本地通脹因收水而放緩、經濟增長反彈後又因欠缺新動力而回落，樓價便可能與利率走勢反向而行。

原文刊於經濟日報網站2021年 11月17日

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