放寬按揭的考慮

22-12-2020

有團體進行民意調查，指不少市民支持政府放寬樓宇按揭，以助年輕人更容易上車。不少人出於良好意願，認為放寬樓按可助市民，特別是年輕人減低置業難度。但萬一樓按放寬，並不見得市民就較易入市。

調查中的所謂放寬有兩層意思；其一放寬按揭成數，特別是樓價1000萬元以上的樓按成數；其二是撤銷壓力測試。

第一點在初看有點不合理，年輕初次置業的買家，絕大部分考慮的都是上車盤，罕有首次置業便以樓價千萬元以上物業為目標。放寬千萬元以上物業按揭成數，對年輕買家似乎沒有幫助，但此類建議其實有一定的合理性。

近年二手成交維持在每年4萬多宗，比2007年逾10萬宗大幅減少。原因之一可能是樓價千萬元以上住宅的按揭成數受限，換樓難度增加，市場放盤減少。在此角度考慮，放寬千萬元以上住宅物業按揭成數，可能有助二手市場的上車級放盤增加，上車客有更多的選擇。

至於撤銷按揭壓力測試，假設意思是恢復至傳統的「供款與入息比率不逾五成」要求，可令按揭申請人用於供樓的入息上限由四成多上調至五成，在同等收入的情況下，可借取金額較大的樓按。以一個月入4萬元，無其他樓按或債務負擔的人士為例，假設利率為2.5厘，還款期30年，在現行壓測要求下，樓按金額最高約422萬元；如撤銷壓測，只要求每月供款不逾收入五成，可借取樓按上限會升至約506萬元，上升約兩成。

同等收入可借取更多款項，似乎有助買家入市。但所謂牽一髮而動全身，有時推想政策影響不宜過於直線思維。放寬或撤銷壓測，如令更多資金流入樓市，在住宅供應未有增加前，只會令樓價上升。最終合資格增加了借款額，但心宜單位的樓價可能已進一步上升。

或者有人會認為，只要限制「免壓測」人士的資格便好，例如現時持有物業或有按揭負擔的人再申請按揭需要通過壓測，而無樓、無債的人申請按揭可免壓測。但此類微調仍然解決不了「會有更多資金湧入市場」的問題。更大的問題是，有樓有債的業主，仍可利用無樓無債的子女代為入市，最終放寬壓測，對年輕上車用家是利(可減少儲蓄時間提早入市)或是害(樓價因更多資金入市而上升)，恐怕提議者也沒有把握。

原文刊於信報網站2020年12月22日

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