定息按揭反應欠佳　反映買家財政穩健

5-11-2020

按證公司年初推出定息按揭計劃，標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來，反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎，一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企，其次可能也揭示了近一年入市的買家，是財政上較健康的一群。

定息按揭計劃在年初推出，此類產品標榜的是供款穩定，不會因為利率波動令每月還款增加；代價是利率比同期的浮息按揭略高（以及沒有現金回贈、沒有存款掛鈎戶口）。但產品生不逢時，聯儲局因應疫情，在3月兩次減息共1.5厘，後來更表明未來幾年聯邦基金利率都會維持現水平。展望最優惠利率在未來幾年都不會上升，同時拆息可望因資金流入而下跌，進一步削減定息按揭的吸引力。結果，定息按揭計劃至今只接獲17宗申請，比較於每月逾萬宗的按揭申請，可說似有若無。

「穩定供款」吸引力有限

現時按證公司以下調定息按揭利率，並再延長申請期。但由於市場預期利率大趨勢是低息期再延長數年，要借款人多付一點利息，換來「穩定供款」，吸引力恐怕仍然有限。預料定息按揭聊備一格的形勢難以扭轉。

但另一方面，定息按揭反應不佳，卻是再次證實，近年入市的買家，是財政較穩健的一群。年初不少業內人在看到定息按揭的條件後，在不同的平台提到過，產品最大的吸引力不在於「穩定供款」，而在於免除壓測，只需通過「供款與收入比率50%」的基本要求。此條款令同等收入、同樣還款期的情況下，定息按揭借款人可取得較浮息按揭為高的貸款額；又或借取同等樓按金額，選用定息按揭，收入的要求會較浮息按揭為低。

多數買家未用盡額度入市

持平而言，按證公司從未將此特色作為賣點，但在資訊流通的情況下，「定息可提高借款額」的特點也在市場廣泛流通。但結果申請仍然是寥寥可數。反映整體上市場極少買家需要透過定息按揭提高借款額。另一個角度看，其實絕大多數買家都未需要用盡額度入市，此是樓市相對健康的一個訊號。

值得留意的是，現時按證下調定息按揭利率，10年期利率為1.99厘，25年還款，每1萬元收入可借118萬元；相對於一般拆息按揭的供款與收入比率以2.5厘計，再進行+3厘的壓測，只可借97.7萬元，同等收入借用定息按揭可借入金額的差距會大幅擴大。此種優惠會不會令定息按揭變得較受歡迎，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2020年11月4日

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