迷你單位當旺成普世現象

27-9-2016

報載深圳某個酒店改建的公寓項目，推出小量面積約72方呎的單位發售。情況一如香港，就算網上輿論負評不斷，項目銷情卻不錯，推出4伙，一個上午已售出3伙。微形單位在各地銷售均理想，反映大都市不易居住已是普世現象。

據了解，上述項目不算是住宅，而是公寓；主要分別是前者業主可落戶深圳，而後者則不可。說是72方呎，原來只是正式業權範圍，大業主會另外「送」出幾十方呎的廚廁空間，合起來面積便與香港百餘方呎的開放式單位相若。單位售價為88萬元人民幣，單計業權範圍呎價，等同香港中價屋苑。

類似的微形單位不單在華人社會出現，在紐約和東京一樣有類似的迷你單位供應，而且以呎價計，比起當地面積較大的標準戶型單位，往往更有溢價。

出現此現象，原因不外乎環球熱錢充斥，印銀紙的速度遠遠快於物業供應；借貸利率偏低，有能力有方法借錢的人，紛紛借款入市，推高資產價格。最終出現用家難以負擔「正常面積」單位價格，購買力集中在迷你單位的現象。不管梳化(成功放置的話)與電視距離僅一腿之遙，又或廁門難以關上，此類單位銷售成績卻仍然理想。

目前本地居於私樓家庭入息中位數為3.5萬元，一個處於此入息水平的家庭，如本身無其他債務，申請成數八成以下按揭，還款期30年，可借入按揭貸款上限約384.5萬元。如果申請八成以上的按揭(如按揭保險)，可借入貸款上限約352.5萬元──大約是樓價400多萬元上車盤的樓按金額。如果他們根本負擔不了此水平的樓按，部分人選擇購買面積較少，樓價總額低一點的單位便不失為理性選擇──而呎價是否較高，已不是考慮的重點。

對發展商來說，10萬呎樓面，起200個500方呎單位，平均呎價1.6萬元；如果改為500個200方呎單位，平均呎價是1.8萬元，那多建小單位，不但收入更多，更是響應政府加多建屋量的目標，又何樂而不為？如果完全採取自由放任的立場，本地迷你單位面積再創新低的情況，應該難以避免。

近幾年特區政府高層往往強調香港應向內地學習，其實不管是什麼別的城市，如果是有益的經驗，總有值得參考的價值。以深圳來說，原來已規定新建住宅面積不可少於20方米(約215方呎)，對於此類優良經驗，卻未知港府有沒有參考的意願？

原文刊於信報網站2016年9月27日
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