放寬壓測 你就買到心水樓？

24-9-2020

美國聯儲局主席打開口牌：美息未來幾年都維持不變。不少評論認為既然有官方保證，未來幾年低息環境持續，金管局的壓力測試變得不合時宜，倒不如放寬，以便買家入市。如果你認為放寬壓測，就可以買到心水單位，我只想說一句：少年，你太年輕了。

一般人認為按揭壓測「阻頭阻勢」，如果跟循2010年前的「供款與收入比率上限5成」的要求，明明可以借入更高的樓按金額；但在壓測之下，卻硬生生令可借取的金額減少。

以一個月入4萬的買家為例，在拆息按揭利率為2厘、供款30年，在沒有壓測，只要求供款不逾月入5成的情況下，最多可借541萬元。而在現行壓測要求（包括「現行按息」以鎖息為準），借款上限卻只有422萬元，令入市難度大增。如果放寬壓測，上述家庭便可提高樓按金額，購入更理想的單位，差距可能是1房變2房、又或者樓景變山景。

大部分人需面對上升後樓價

如果「放寬壓測」只是放寬一組買家的限制，的確會令樓按上限上升，個別買家可以考慮購買的目標範圍大增。但問題是：放寬的又豈止於一家？

一旦放寬壓測，是全香港一齊放寬，每一個想入市的準買家，可以借入的樓按上限都明顯上調。在其他條件都不變的情況下，結果只有一個：更多資金流入樓市、推高樓價。過程中，少部分買家會在樓價未完全反應時，成功在相對偏低的價格入市。但大部分人，便要面對上升之後的樓價。

利率不變的話，上述月入4萬的買家，借款額是上升了，但到時可以考慮的單位，質素可能與現時有壓測之下他可考慮的一樣：例如只可考慮1房樓景單位，本來想要的2房山景，早已不是舊價，要買的話，借款額又要進一步提高。

此種改變，對準買家來說，真的可算作幫助嗎？

原文刊於經濟日報網站2020年9月23日

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