未補價居屋的轉按兩難

13-8-2020

「加按」是不少業主需要資金周轉時的途徑，但相比起私樓，未補價的居屋雖然也可以在房屋署同意下加按，但難度便大得多。有時甚至令人想起一本經典小說《第22條軍規》。

《第22條軍規》（CATCH 22）大致上說的是美軍有一條規定，如果想提早退役，士兵必須自證精神有問題。矛盾的是，既然有能力自己提出精神有問題，便是相當理性，當然難以獲上級批準退役。未補價居屋（以下簡稱居屋）加按也有類似的情況，原則上，如果居屋業主因以下理由，需要現金周轉，可向房署申請進行加按：

1. 籌措醫藥費
2. 家庭成員教育經費
3. 殮葬費
4. 業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費
5. 業主因生意出現財政困難，難以應付開支

未補價的居屋，業主非持有完整業權；而且當初業主購入單位申請按揭時，有房委會的擔保，加按要官方同意，說來合情合理。問題在於，在房署之外，加按也要視乎銀行的取態。

要留意的是，新買賣居屋，由於有房委會擔保按揭，小業主可取得樓價9成或9成半的樓按貸款，而且批核也較為寬鬆。

財政壓力與壓測的困局

但居屋加按，新增的借款是不涉及房委會擔保的，亦因此，銀行批出貸款時，需要進行壓力測試。矛盾的是，如果業主需要加按套現，多數情況下代表他有一定的財政困難，甚至是已經債務纏身，此類客戶，本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度：一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺，例如借款額在100萬元以下，已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大，又返回壓力測試較難通過的問題。

當然，市場也有合規的貸款機構以較寬鬆的批核條件承造居屋加按／轉按；但較易批核的代價，便是利率一般會較銀行按揭利率高幾釐以上。借與不借，便需要借款人小心衡量了。

原文刊於經濟日報網站2020年8月12日

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