細數加息影響

24-12-2016

聯儲局繼去年12月之後，今年12月再上調聯邦基金利率0.25厘；更預言明年將再加息三次共0.75厘。先不論來年美息是否可以順利上升、本地最優惠利率又會否跟隨。如果按息在上升0.75厘，究竟在各方面會有多大影響？

每月供款增加 償還本金速度下跌

按息上升，一般人意會到的最直接影響便是每月供款增加。以每$100萬貸款，25年還款期計，如利率由2.15厘升至2.9厘時，月供會由$4,312，升至$4,690，上升$378。

較少人考慮的是供款中的息、本償還比例也會變化。同樣以$100萬貸款，25年還款期計，利率為2.15厘時，月供$4,312，首月還款中有$2,520為還本，$1,792為還息。當按息是2.9厘時，月供$4,690，首月還款中有$2,274還本，$2,417還息。換言之，加息之後，每月供款多了，但償還本金的速度卻下跌。

按息上升，如果壓力測試的標準不變，同等收入的申請人，獲批的按揭金額上限也會減少。以無其他按揭及債務，月入$3萬的申請人為例；當利率為2.15厘，選用最長的按揭年期即30年時，可借入的按揭金額上限是$3,296,544，月供$12,433，佔月入41.4%。當按息上升3次，到2.9厘時，同樣是30年還款，可借入金額為$3,034,714，月供$12,631，佔月入42.1%。

平均供款負擔升幅視乎標準供款負擔方面，以港府經濟報告常提及的「按揭供款相對入息的比率」，如樓價維持不變，加息後將進一步惡化。2016年第三季，上述比率為59%。此數字以45平方米住宅、七成按揭、20年還款相對於私宅住戶入息中位數計算而來。第三季的私宅住戶入息中位數為$35,550，推算下來，政府統計的45平方米物業樓價約$584萬，七成按揭，貸款為$408.8萬，按息2.15厘，月供約$20,973，供款即為私宅住戶入息中位數59%。如入息中位數及樓價不變，而按息上升0.75厘至2.9厘，月供為$22,468，供款相對於入息比率升至63%。

同等收入下 獲批按揭金額上限減谼

但正如不少人提出，上述供款負擔為重重假設後的計算結果（處於入息中位數的家庭，如果購買某類住宅，並以指定條件計算按揭後的供款與入息比率）。供款佔月入59%，事實上不可能通過壓力測試及獲銀行批出按揭。而根據金管局統計，2016年9月新批住宅按揭貸款的平均供款與入息比率為34%。以9月份新批按揭貸款平均金額$343萬，還款期310期，利率2.15厘計，月供為$14,430；借款人平均月入為$42,441。

如果金管局的壓力測試標準在加息後維持（現時按息加3厘，供款逾月入六成）；新批按揭的平均供款與入息比率只會以極緩慢的速度上升。原則上，此數字亦永遠不會高於五成。

宏觀而言，加息無可避免令同等收入之下，可負擔的按揭金額減少。但另一方面，估計壓力測試的標準暫不會放寬，即使加息，真正獲批按揭的借款人，平均供款負擔倒不會見明顯上升。

原文刊於置業家居2016年12月24日
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