定息按揭成高息一按逃生門？

12-5-2020

新定息按揭計劃上周接受申請，因應市場浮息按揭利率下跌，按證亦將新定息按揭計劃的利率下調。而多個媒體不約而同指出，定息按揭可能是過去幾年借入發展商高息按揭買家的轉按逃生門。但「逃生」仍有一定門檻，未必人人可受惠。

過去幾年，不少發展商會為旗下新盤安排按揭，吸引買家入市，此類按揭的共通點是：成數較銀行標準按揭為高；審批標準較銀行寬鬆；全期利率會較銀行按揭為高，例如P或P+1；供款初期有優惠，例如首2、3年利率較低，之後才恢復正常。

對借款人來說，此類按揭帶來的風險是易借未必易還。如果入市後數年樓價無大幅上升，在按揭優惠期後便難以轉按，變相會長期捱貴息。而近日不少報道指出，借入此類按揭的買家，可考慮以定息按揭+新按保的組合轉按。原因在於，按揭保險的適用範圍在去年已由原先的600萬元以下物業，放寬至1000萬元。而10年期以上的定息按揭，銀行處理時可以豁免壓力測試，雖然按息略高(10年期定息利率為2.55厘，較一般新批H按的利率約2厘為高)；但由於免壓測，在同等收入之下，可借取較高貸款額，令借入發展商高息按揭的買家，轉按難度大幅降低。成功轉按後，便可避免長期捱貴息。

不過，並不是全部在過去幾年借入發展商高息按揭的買家，都可透過定息+按保的組合轉按。以下情況，便難以受惠：物業估值高於1000萬元；物業估值較購入價大跌；借款人未能通過基本的供款與入息比率限制；借款人信貸紀錄不良。

前兩者關乎樓價，物業估值要在「合適範圍」才可申請按保，不能過高。但也不能比購入價下跌太多，例如購入市值800萬元，借八成即640萬元，初期只還息，物業市值下跌至700萬元，借八成只有560萬元，轉按要付差價。

後兩者關乎借款人條件。選擇以發展商高息按揭入市的原因眾多。如果買家當初是因為本身收入不足、又或本身已持有多個按揭物業等原因，未獲銀行批出按揭而借用發展商按揭入市。此類買家，除非個人財務有大幅改善，否則仍是難以轉按慳息。

原文刊於信報網站2020年5月12日

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