少量負資產，勿大驚小怪

28-4-2020

「負資產增加」應該是本周樓市熱門話題，香港社會對「負資產」三個字充滿不快回憶，每次數字上升都引來市場關注。但由另一個角度考慮，過去有幾年持續出現的「零負資產」紀錄，其實反映另一些問題。或許香港人要接受，少量負資產個案，才是正常現象。

金管局本周將公報第一季負資產數字，執筆時報告尚未公布，但如無意外，數字會較前一季明顯上升。

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至看淡後市想賣樓，也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

過去幾年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產嗎？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產其實不是正常不過的現象嗎？

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理──任何小問題一旦惡化，都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言，除非我們完全不接受樓價會調整，否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。

或者有人會說，不需要樓價只升不跌，只要限制按揭成數，一樣可以減少負資產。問題在於，當借款人有足夠的負擔能力時，究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現？

以汽車貸款為例，有機構會提供車價100%的貸款，以新車車價折舊之快，理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產，原因之一在於額度較低，借款人負擔得了(大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因)。回到樓按的問題，比起高成數按揭是否會增加負資產的數目，更核心的問題，其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於信報網站，2020年4月27日

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