多付首期與增加儲備的取捨

27-4-2020

第一季的負資產數字將於下周揭曉，如無意外，個案將按季顯著增加。每次負資產宗數上升，就會有人善意提醒：要避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭。此種忠告，可說是「正確卻無用」典型。

討論為何上述忠告正確卻無用前，先考慮一個處境題：

假設你去年以高成數按揭購買自住物業，你計算過，只要樓價比現水平再跌5%，物業便會成為負資產。問題來了：如果你現時有數十萬元的儲備，你會不會為了降低物業成為負資產的機會，而進行部分還款？

負資產不影響日常財政

開估：雖然沒有放諸四海皆準的答案，但對多數業主來說，恐怕不會在現時經濟前景不明的情況下，選擇減少現金儲備，只是換來「降低物業成為負資產的機會」。因為在面對不明朗前景時，有點現錢傍身總是較為穩妥。畢竟，就算樓價下跌，物業真的成為負資產，其實對日常財政沒有直接影響，利率不變的話，每月供款額還是一樣。相反，萬一因為大環境而一時失業/收入下跌，足夠的現金儲備卻是挺過難關的重要條件。

那值得思考的是：為甚麼大家會認為，在置業時，又應該為了「減少日後成為負資產的風險」，而避免借取高成數按揭？此建議不是等同於建議買家多付首期、減少現金儲備？

保留現金應付經濟逆境

說「避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭」是正確，因為在算術層面，的確是按揭成數愈低，成為負資產的機會也愈低。說此忠告無用，因為要遵循此類建議，不但有一定代價——多付首期；而且會帶來更嚴重的風險——減低了經濟環境波動時自己的應對能力。

要減少首期支出，亦即要上調按揭成數，亦代表樓價下跌時，物業成為負資產的機會增加。物業成為負資產，對業主來說的確不是好事，因為情況代表他（暫時）失去了利用物業融資的選項——不止沒有加按套現的空間，賣樓還要抬錢還樓債。但除此以外，只要借款人準時供樓，一般便不會有其他附帶的不良後果。

當然，對準買家來說，「最理想」的情況是，在完成置業計劃時，既不必以高成數按揭入市、又可保留一定的現金儲備。此亦不是不可能的任務——只要把目標樓價下調，就可以兩者兼得——代價是住得遠一點、面積小一點。在現實情況下，大家總要一個取捨。而在借款人收入足以應付按揭還款的前提下，通常是略為減少首期支出，增加現金儲備較為合理。

原文刊於置業家居2020年4月25日

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