被誤解的按揭概念

29-10-2019

官方放寬按揭保險的適用範圍，一時之間，按揭又成了傳媒的熱門話題。但在討論中，由一般讀者到傳媒，在討論按揭保險，以至與之相關的概念時，總會有各種各樣的誤會。

第一個常見的誤會是按揭保險的結構。直到最近，仍有傳媒在報道按保時誤會，以為按揭保險是銀行提供一部分貸款、保險公司提供另外一部分貸款。其實，按保不論按揭成數是八成或九成，整筆貸款都是由銀行貸出。按保公司的角色，就只是提供保險，為銀行貸出「超出一般按揭成數」的部分款項分擔風險。

在過程中，由於保險公司也要保障自己，以防萬一大量按保借款人斷供、物業價格又跌至資不抵債時，保險公司會「賠突」，因此按揭保險的申請，需要銀行及保險公司雙重批核。但在整個產品的結構中，保險公司是毋須貸出款項的。

另一個常見的誤會涉及發展商相關的按揭。有傳媒以「呼吸PLAN」泛稱近年所有由發展商安排的一按及二按，其實不太公允。所謂「呼吸PLAN」，源於某發展商聲稱為某一新盤提供的按揭，不管買家財務情況，一定會批出貸款，可謂「有呼吸的都獲批」，簡言之，是必批。但印象中，作此豪言的只限此一家一盤。其他發展商的一按，雖然審批標準大都較銀行為寬鬆，但不時都傳出拒批的消息，可見多數發展商一按都非必批。而發展商安排的二按，只要涉及銀行，一按加二按的供款，更一定要符合壓力測試的要求，絕非必批。

以上的誤解，也許對借款人來說，沒有什麼大不了。但在公共空間討論時，卻可能因概念錯誤而得出不正確的結論。例如用「呼吸PLAN」來形容所有發展商按揭，不但有失公允，更可能會令人對新盤按揭背後的風險，有錯誤評估了。

原文刊於信報網站2019年10月29日

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