轉按的博弈

17-9-2019

多家銀行上調新造按揭利率；嚴格來說，情況與一般理解的「加息」不同，因為舊有客戶的按息不會因而增加。但銀行上調新按利率，同時又縮減轉按客戶可獲的現金回贈，卻會令借款人部署轉按時，需要作出更詳細的計算。

對借款人來說，過去幾年的借貸環境可說極為理想，不單整體上利率偏低，而且在原有按揭罰息期後轉按，新按利率即使不較舊按為低，往往也是持平，借款人卻可取得現金回贈，甚至獲得舊按戶口沒有的優惠，例如與按息掛鈎的存款戶口等。但隨着拆息上升，資金成本上升，銀行上調新按利率，卻會令借款人的如意算盤難以打響。

以一份兩年前取用的按揭為例，一般利率是「大P減3.1厘」，現時利率即2.275厘。如果現時轉按，以P計的新按利率，一般是2.675厘，按息相差0.4厘。推動轉按的主要誘因是現金回贈。現時仍有銀行為轉按客戶提供貸款額1.5%的現金回贈。那麼在轉與不轉之間，借款人應該如何考慮？

其實，借款人的考慮，涉及與銀行之間的長期博弈。以上述例子而言，如果借款人在此刻轉按，不考慮律師費，現金回贈大致可彌補約3年多因轉按而多付的利息。如果借款人判斷，2年後仍有銀行為轉按客戶提供相若的現金回贈，計算上他仍應轉按。當然，如果判斷失準，例如屆時再沒有銀行為轉按客戶提供現金回贈，而整體上新按利率維持不變，借款人便會因為轉按，而需要長期多付0.4厘的息差。

現時基本上難以預測數年後的資金供求及銀行策略。一個短期的建議是暫時按兵不動。即使原有按揭罰息期已過，也不必急於轉按，可考慮在明年初觀察屆時銀行的取態。一般而言，銀行在年初會有新的按揭貸款目標，亦較可能推出較多的優惠爭取客戶。屆時不單有機會取得較現時略佳的按揭條件，亦有較多資訊判斷，銀行削減按揭優惠，究竟是不是長期趨勢。

原文刊於信報網站2019年9月17日

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