樓價以外的入市考慮

新盤開售，折實價較兩年前推出的較早期數項目有近兩成折讓；二手市場也陸續見到低價成交的個案。加上中美貿易談判未見結果、本地社會運動持續，一般估計年底前整體樓價尚有調整空間，在此市況下，準買家入市又應該有何準備？

多數人在盤算置業大計時，首先會考慮樓價因素，就算不能在谷底價入市，最少也希望避開高峰位。以上考慮，可說合情合理，就以本周新開價的新盤為例，最平單位折實價6百萬元以上，以近年樓價上下波幅約一成計，樓價的高低差距已達60萬元，差價足以買一輛中價房車。準買家希望近波動周期入市，可說是人之常情。

問題是，置業要考慮的風險，從來不止於樓價一項。尤其是對大多數需要借用按揭入市的買家而言，能否負擔按揭貸款更是關鍵。不少人會以為，現時借用按揭，借款人都要通過壓力測試，確保有能力償還貸款，還有何風險？

要留意的是，按揭借款人壓力測試的推行，的確降低了系統風險；但測試也有其盲點。壓力測試是假設按揭利率較現時高3厘，供款不可逾借款人月入一定比例，可說在供款方面，設計了一個較壞的場景。但在收入方面，卻完全是以今日今刻的情況計算，未能反映不同人士在就業、收入變動上面對的風險各有不同。

舉例而言，近期訪港旅客人數下跌，旅遊相關行業可能會首先面對收入減少，甚至是失業的衝擊。業內人士如被迫轉行，會有多快找到新工作、收入又會有何變化，相關風險恐怕不是任何簡單的工具可以計算。反而是當事人自己，可能作出較準確、貼近現實的預測。

準買家在入市前，除了考慮樓價的波幅，不妨也自行評估一下，所在行業的情況、未來一段時間收入的可能變化，才作出入市決定。

原文刊於iMoney 2019年9月14日

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