買家購置新盤的按揭困局

15-8-2019

市場不時傳出新盤買家不獲批按揭而撻訂的個案。損失訂金，又會大幅推遲入市計劃，準買家又如何避免按揭申請出事？

托爾斯泰有言「幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸」。套用在按揭申請，輕鬆獲批按揭的個案都是類似的：有足夠入息、入息證明、信貸紀錄良好，如果申請的是銀行按揭，一般情況下，按揭申請都會獲批。

而不獲批的情況便千差萬別：收入不足以通過壓測/有入息但證明欠奉/信貸紀錄不良；不同的個人問題都可能影響按揭申請。而另一層的問題是，貸款機構的放貸意欲。過去有發展商聲明提供包批按揭，只要買家提供最基本的個人資料，即使未有入息證明，都可提供按揭。如果發展商遵守承諾，買家基本上不會遇上按揭不獲批的問題（至於會不會因為批核過度寬鬆，借入了自己負擔不來的債，是另一層次的問題）。

不過，近2年「包批」的承諾大致絕跡，發展商安排的按揭，大致上都有一定的批核條件。當中又可分為2類：

1. 一按，整筆按揭由發展商指定的貸款機構提供，多數情況下，批核標準會較銀行按揭為寬鬆。有部份新盤更會在價單中列明批核的基本要求。
2. 二按，在銀行一按之外，由發展商指定的貸款機構提供二按。此類一按+二按的組合，都需要通過銀行壓力測試。

對買家的困局在於，上述安排一般都不設預批，原因也很簡單，由發展商推出價單到公開發售，時間可短至數天，時間上根本來不及完成批會的手續。而且價單只是列明，有機構提供按揭安排，而不管申請結果為何，買家仍然有責任完成交易。換言之，買家可能因為某新盤的按揭安排而決定入票揀樓，但貸款機構如因任何原因拒批按揭，買家然有責任完成交易，按時支付成交價餘額。

如果最終無力完成交易，可能便要撻訂離場。

買家要減少貸款機構拒批的風險，可以在簽約前要求發展商提供貸款機構的聯絡資料，直接向相關機構查詢具體的批會要求。此舉可以大幅減少因為自己條件不附要求而申請被拒的機會。至於貸款機構的貸款意欲，可能較難通過簡短接觸了解，買家唯有在知悉是哪家貸款機構提供按揭後，再由其他途徑打聽其過去有無為其他新盤提供按揭，是否出現廣泛拒批申請的情況，再作出入市決定。

 原文刊於經濟日報網站2019年8月14日

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