今後的轉按策略

3-7-2019

過去幾年，香港的業主過了一段好日子——樓價持續上升，業主身家水漲船高之餘，把未供滿的物業定時轉按，又可獲一筆現金回贈，可謂贏盡。不過，時移勢易，隨拆息高企，銀行相繼削減轉按回贈。今後，小業主又應如何評估轉按的得失？

近日多家銀行削減轉按的現金回贈，由原先可獲貸款額2%的回贈，縮減至1.5%。一般認為優惠減少，會令未來轉按數字回落。

對小業主來說，最有利的轉按情況，是新按利率較舊按為低，兼賺取現金回贈，轉按後，不單可獲一筆現金、（不改變剩餘還款期的情況下）每期供款、利息支出也可下跌。次佳情況是新舊按利率持平，轉按只可獲得一筆現金回贈，換了銀行供樓，其他一樣。

近年一般新批按揭的條件，罰息期約2年；截止目前為止，轉按利率仍貼近2年前水平（細P，即5.125厘的銀行，一般轉按利率優惠為H+1.24厘，Cap P-2.75厘，H+在名義上較2年前有所下跌，但鎖息的P-幅度卻一樣）。換言之，現時轉按的話，較大機會慳不了息，但可獲現金回贈。當然，甚至仍有部份中小型銀行未跟隨大行步伐，暫時維持較高的回贈比率，小業主可優先考慮。

值得留意的是，如拆息持續偏高，不排除銀行會進一步調升新批按揭的利率。令轉按業主面對第三種情況：轉按雖然可獲回贈，但新按揭較原有按揭利率為高，維持同樣還款年期的話，每月供款及利息支出會較之前微升。此種情況之下，轉按是否仍然有利，便需要較詳細的計算比較了。

如果轉按後可獲的現金回贈淨值，可抵銷多年的供款增加影響，理論上仍是定時轉按對業主較有利。但宏觀而言，轉按的優惠減少，可能已是新趨勢。

原文刊於經濟日報網站2019年7月3日

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