10年數據看住屋供求

4-4-2019

香港樓價高，不少人會抱怨樓價被炒起。但在業內人士角度看，過去10年港府推出眾多辣稅、收緊按揭，市場上的炒賣空間已大幅收窄。其實，回歸基本，用最簡單的供求關係，已可解釋為何樓價持續高企。

根據差餉物業估價署數字，過去10年，香港私人住宅總存量，增加了不足10萬伙（數字比期內的累積落成量低，因為同期也有舊樓被拆），同期公營房屋總存量增加了11.1萬戶，即住屋總量大概增加21.1萬戶。#

香港私樓存量
2007年底，107.9萬個
2017年底，117.5萬個
10年增加9.6萬個
（資料來源：差餉物業估價署物業報告）

香港公營房屋存量
2008年底：111萬個
2018年底：122.1萬個
（資料來源：房屋署及房委會 房屋統計數字2018）

同期，香港家庭數目增加了約27.6萬戶。換言之，過去10年，家庭數目增加高於單位數目，一定程度上解釋了為何樓價高企、公屋輪候時間也越來越長。但更深入分析，過去10年，中高收家庭數目的增長更是急速。10年之間，月入4萬以上的家庭，由2008年的41.5萬戶，增加至2018年的90萬戶，10年間多了48.5萬戶。

香港家庭數目
2008年：229.5萬戶
2018年：257.1萬戶
10年增加 27.6萬戶

收入4萬元以上家庭
2008年：41.5萬戶
2018年：90萬戶
10年增加 48.5萬戶
（資料來源：統計處）

不少人討論樓市時，會比較香港「中等收入家庭」（2018年底時，家庭月入中位數是2.8萬元）及樓價中位數，得出香港家庭要不吃不喝多少年才可置業的數字，從而認定樓價過高。但單看過去10年，月入4萬元以上家庭的增長數字，已可看出住屋的供求失衡如何嚴重。當然，世上沒有規定中高收入家庭一定要買樓，但大量中高收入家庭增加，卻會為市場帶來巨大的置業需求。由數據看來，中高收入家庭要置業，也是「爭崩頭」，討論中等收入家庭「如果樓價」負擔是否沉重，似乎有點昧於形勢。

#港府對於私人住宅總存量有兩個差距頗大的統計，此處採用差餉物業估價署數據

原文刊於經濟日報網站2019年4月3日

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