樓價升幅與上車難度

25-3-2019

樓價近日有止跌回穩的現象，而參考各方預測，即使較樂觀的機構估計樓價在年內出現反彈，年底時樓價可能只會回升至去年中水平，整體升幅平穩。但升幅平穩，對實際上車客來說，直觀感受卻可能是上車難度急增。

參考中原指數，去年樓價先升後跌，全年樓價升幅只有4.2%；近幾星期指數上升，而截至上周，仍是較去年底數字為低。但在坊間的直觀感受上，卻是樓價大反彈，往後更可能上車無望。

統計數據與一般人的感覺看似矛盾，其實有兩個原因。原因之一是過去樓價偏低，上車盤入場費低，即使樓價升幅高，在樓價金額上的絕對數值增加卻少。例如十年八年前，上車盤可能是$300萬，要勁升兩成，樓價才增加$60萬。

樓價基數高 買家首期大增
但近年樓價持續上升，十年八年前$300萬的物業，現價可能已是$600萬，樓價升一成已是$60萬。在樓價基數較高的情況下，即使升幅較低，但對準買家來說，增加的金額卻一樣高。

另一個更具體的原因，是按揭。$300萬的樓，即使升兩成，用上九成按保，首期增加只是$6萬，感覺未入肉。但樓價$450萬以上，按保成數上限是八成。此個臨界位的差異，代表首期支出急升：$400萬的物業，九成按揭，首期是$40萬；$450萬的物業，只可借八成按揭，首期一下子增至$90萬。

樓價一到$600萬，又到了另一臨界綫，再升已不合資格申請按保。$600萬樓，八成按揭，首期是$120萬；$610萬的物業，只可借六成，首期是$244萬，即樓價上升不足2%，首期卻增逾100%。對有意在此價位購買物業的買家來說，輕微升幅的影響，上車難度卻是天壤之別。
由於政府高官早已明言，不考慮放寬按揭成數，如果樓價升幅持續，「上車盤」料會慢慢絕迹。我們可能會看到樓價升幅不大，但上車客怨氣大增的情況出現。

原文刊於置業家居2019年3月23日