拆息上升 難改H按主導地位

21-12-2016

近月銀行拆息持續上升，星期二的一個月同業拆息報0.675厘；過去幾年新取用的拆息按揭（H按），部分應己觸及「鎖息上限」。H按相對於P按的優勢開始減退，選用H按的比例可能回落，但短期內難以扭轉H按主導的局面。

今年年中起，多家銀行下調新造H按的利率，由H+1.7厘，逐步下調至現時約H+1.35厘水平；吸引大量原有按揭已過罰息期的業主轉按。7月之後，新批按揭中H按比例已升逾9成。但近日拆息上升，H按相對於P按的優勢已漸漸收窄。現時本地銀行有不同的最優惠利率，分別為5.25厘及5厘，即俗稱的「大、細P」；最優惠利率為5厘的銀行，P按下限為P-2.85厘：最優惠利率為5.25厘的銀行，P按下限為P-3.1厘，即實息均為2.15厘。

以今年中之前，一般新造H按為H+1.7厘計，按息應為2.375厘；不過，絕大多數銀行會為H按提供以最優惠利率為準的鎖息（Cap Rate）上限，鎖息一般等同於P按的最佳利率；以使用大P的銀行而言，即為P-3.1厘，現為2.15厘。當拆息上升，令H按利率高於鎖息時，便以鎖息供樓。換言之，即使H+1.7厘已升至2.375厘，但供款會以2.15厘計算。當然，日後最優惠利率上升的話，鎖息的「上限」亦會隨之上調。

拆息升 H按相對於P按的優勢減少

雖然鎖息的設計抵銷了拆息波動的風險，但無疑拆息上升，已令H按相對於P按的優勢減少。即使是近日新批的H+1.35厘優惠，在拆息上升後，實息已達2.025厘，僅比標準的P按低約0.125厘；相對於2、3個月前，H按與P按息差一度高達半厘，可謂不可同日而語。
如果拆息進一步上升，例如新批H按仍為H+1.35厘，但一個月拆息升至0.8厘以上，H按實息便高於2.15厘。如果P不變的話，H按的優勢不再，相信H按佔新批按揭的比例將回落。

不過，在借款人角度考慮，即使H升至0.8厘以上，如果銀行開出H+1.35厘，鎖息P（大P，即5.25厘）-3.1厘的條件，而P按是單純的P-3.1厘的話，理論上借款人選H按仍是較有利。原因在於H+1.35厘與P-3.1厘是低者為準；萬一未來H回落，借款人在某些月份的供款仍會輕微減少。
另外，有評論指，銀行處理H按的成本較P按為高，隨拆息上升，部份銀行或會順勢收回H按產品。不同銀行有不同的策略，當然不排除個別銀行會趁機行事，減少批出H按比例。但H按一如神話中的潘多拉盒子，易放難收。即使稍後業界巧合地各自減少批出H按，只要市場競爭一日存在，仍難免他日會有銀行在需要爭奪市佔率時，再推H按產品。

綜合而言，H按與P按的實息拉近，萬一拆息升勢持續，H按的使用比例亦將減少，但H按比重較高的情況仍難扭轉。

原文刊於經濟日報網站2016年12月21日
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