供款負擔低為何與樓價負擔高並存

29-1-2019

某國際調查機構公報2018年的樓價負擔數據。香港在毫無壓力下連續9年蟬聯樓價最難負擔的冠軍。業內一個常見的反應會提及，真正入市的用家，負擔其實不算高。究竟誰是誰非？

有關機構的樓價負擔能力，是直接比較當地樓價中位數及稅前入息中位數。2018年的調查，是以第三季的數字為基礎。去年第三季本地所有住戶的入息中位數是28,600元，年收入343,200元。樓價中位數方面，本地官方並無類似數據，但報告提及的樓價中位數是717萬左右，取樣不算離譜。兩者相除，便得出20.9的數字。

不少人也提出過，近年每年一、二手住宅成交只6萬宗左右，有能力入市的，偏向是較高收入人士，他們的實際供款負擔，其實不高。例如金管局統計去年8月的新批住宅按揭，平均供款與入息比率只是35%。以港人直觀感覺，可能已是偏低。

以上供款負擔看來不重，其實不可以直接用來評估樓價是否難以負擔。原因之一是新批按揭中，大約有3成為轉按。他們可能是早年樓價相對較低時置業，現時樓價上升了，趁機轉按套現或賺取回贈；此批客戶的供款情況，嚴格來說與現時中等收入家庭是否可負擔中等樓價，關係並不大。

此外要留意，按揭供款佔借款人入息比例低，主要原因是按揭成數受限。例如去年8月的住宅平均貸款額為408萬，而平均按揭成數45.5%。此與2008年時新批按揭平均成數64%比，幾乎下跌了2成。而按揭成數低，對欠缺家庭財政支持的買家來說，代表要更長時間儲首期。

以樓價中位數717萬元單位為例，現時標準按揭成數6成，首期即286.8萬元。對入息處於中位數家庭來說，單是儲首期，也等於8.4年的總收入。當然，生活迫人，買不起「中等單位」的，自然會考慮以其他方式解決居住問題，包括買小一點、買遠一點、又或申請資助房屋碰運氣等等。平均來說，本地真實的樓價負擔比率，應該會較上述調查為低，但以簡單一致的方式比較的話，除非香港成功解決開發土地過慢的問題，否則，中等收入家庭難以負擔「中價樓」的現象，估計會長期持續。

原文刊於置業家居2019年1月26日

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