買樓致富深植人心 親屬轉讓比重高

13-11-2018

樓價調整，一、二手成交量維持偏低水平，但有物業代理統計，近月「親屬轉讓」的比重高企。一定程度上，反映買樓投資的概念，已經深入民心，小業主千方百計，甚至不惜先付出印花稅，以部署未來入市。

成交量跌，但持牌物業代理人數卻創新高，有專家撰文，認真計算多少代理人平分一宗交易、多少人食白果等等。有趣的是，有關分析計漏了一件事：官方紀錄到的二手成交，當中有不少是近親之間轉讓，一般而言，此類交易都不需物業代理介入。

以10月份為例，二手住宅成交登記約2000宗，而地產代理統計到的近親轉讓有15%，即約300宗，比率為近年新高。統計方式是比較買賣雙方名字，如買方與賣方之中，有一個名字重複，例如賣方為A、B，買方為A，視為親屬內部轉讓。要留意，此方法其實低估了親屬之間轉讓的規模。例如丈夫把自己單名持有的物業轉讓予妻子，由此方法便無從統計。

買樓致富深植人心 親屬轉讓比重高

「賣樓」是為了買樓

根據現行印花稅條例，直系親屬之間的轉讓，需要繳交印花稅，而稅率為第二標準稅率(或俗稱舊稅率)，即市值1.5%至4.25%；以一個市值600萬元物業為例，如由夫婦A、B持有，轉名予A；視為A購入半份物業，印花稅為600萬x3%÷2，即9萬元。

親屬之間大費周章，把物業轉來轉去，最常見的理由是為了日後購置第二個物業時，可少繳印花稅、多借按揭貸款。以上文的B為例，如果他是香港永久居民，原先持有的物業是其唯一香港物業，轉名予配偶之後；B再購買另一個住宅物業，印花稅率便按第一標準計，即1.5%至4.25%，以600萬元樓價計，為3%，即18萬元。相對而言，如果在舊物業不轉名的情況下購買第二個住宅，樓價600萬元，印花稅為15%，即90萬元，比轉名後再入市高得多。

在按揭方面，如果轉讓時物業仍有按揭，買家A可能需要申請按揭貸款償還舊債。如果A的單人收入已可通過壓力測試，B不需作擔保人的話，B日後亦可以較寬鬆的條件申請按揭。

在樓市調整之際，直系親屬成交卻持續旺場，一定程度上反映「買樓致富」的信念深入民心。而且執行此類策略的業主，可能估計樓價不會有太大調整，否則他們大可待樓價跌得更多時才轉名，以便節省更多印花稅。至於他們是否睇得準，他們又會在何時、以甚麼價位再入市，便有待觀察了。

原文刊於信報網站2018年11月13日

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