小業主要如何應對加息周期

20-6-2018

美國持續加息，香港最優惠利率上調也只是時間問題。面對大環境改變，需要償還按揭貸款的小業主，又應該如何部署？例如，應該考慮減債或加快償還按揭欠款嗎？

市場利率上升，所謂天要落雨，不是個人可控。但在考慮任何部署前，倒不如看看雨勢有多大；畢竟，面對濛濛細雨，與黑色暴雨，理應有完全不一樣的應對方式。

參考聯儲局的點陣圖，今年會再加息2厘，至2020年，聯邦基金利率大概會比現時上升1.5厘；而較長期利率大概比現時高1厘。簡言之，如果聯儲局諸君對後市的預測與現實大致相符，美息可能會再上調共6次，然後有機會稍為下調。

換言之，未來2年就算本地最優惠利率跟足美息走勢，2、3年後的按息，大概會在3.75厘水平。此程度的加息，是和風細雨抑或是黑色暴雨，不同人會有不同的主觀感受；但相對於90年代曾經高見逾十厘的按息，對樓市的壓力預料會低得多。

未來2年 最優惠利率或上升1.5厘

不過，預期利率升幅不大是一回事，按息上升，供款始終會增加，對小業主來說，又是否應該進行任何部署，加以應對？

在此，小業主要問的是，所謂「應對」，目的是什麼？按息上升，直接的影響是每期供款上升。如果小業主真的很在乎每期供款上升，理論可以要求原有銀行/以轉按的方式，延長還款期；又或進行部分還款，都可以令每期供款減少。

以欠款200萬元，尚餘還款期20年，按息2.15厘為例，月供約10,260。如果按息上升一厘而還款期不變，每月供款會上升至11,242元。如果要在加息一厘後維持供款不變，可以選擇部份還款，在償還20萬元後，每月供款可回落至接近原有水平。相對而言，如果借款人以轉按方式，維持原有按揭金額，只要將還款期延長至22至23年，每月供款亦可回落至未加息前水平。當然，轉按獲得的現金回贈，亦可在一定程度上抵銷因加息而上升的利息支出。

展望未來兩年，潛在的加息幅度未必太大，估計不會有太多小業主會考慮以部分還款方式減少每月供款。但如果在最優惠利率上調後，銀行現有的按揭優惠未有大幅縮減，估計會有更多的小業主，會透過衡常轉按的方式，應對加息影響。

原文刊於經濟日報網站2018年6月20日

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