一手住宅的估值問題

14-5-2018

近幾年一手住宅成交暢旺，對買家來說，全新物業加上發展商提供的按揭組合，無疑有一定吸引力。相對於二手市場，一手物業申請按揭時，一般不會出現估價不足的情況；不過，凡事都有例外，在個別情況下，一手住宅的按揭估值，會出現低於成交價的現象。

過去一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

港府於2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》，條例的目的是規範一手住宅買賣，但也因為透明化，在某些情況下，令銀行估價低於物業成交價。
條例之下，發展商售樓透明度大大提高，而買家購買一手住宅，亦較過去有更多保障。而據有關條例，發展商需要在售樓前將售樓說明書、價單、銷售安排於網上公開，而且相關的格式、包含的資料均有規定。而單位價單要在公開發售前3日上載，價單中需列明所有的付款計劃、折扣、及其他財務安排，例如第二按揭等。發展商售出單位後，亦需將成交紀錄上載。

值得留意，由於條例實施後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠、回贈都需要扣除。

舉例一個成交價2,000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1,800萬元，在現行指引下，一千萬元以上物業，銀行按揭成數上限為5成，即貸款額上限為900萬元。一手住宅的準買家在規劃財務安排時，宜了解相關影響。

原文刊於中金在線2018年5月14日

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