最受加息影響的人

30-4-2018

一般估計美息在年內尚會上調3次，而本地最優惠利率料開始跟隨上升。多數分析會計算，利率每上升1/4厘，供樓業主每月支出會上升多少。其實最受加息影響的，未必是有樓要供的業主，而是有意入市的準買家。

坊間說起「加息」，十之有九說的是最優惠利率。現時本地銀行的最優惠利率在5厘至5.25厘，維持了十年不變。如最優惠利率回升，的確有「低息期告終」的重大象徵意義。

按揭利率上升，供樓業主的支出自然會增加。不過，不見得供樓業主是最受加息影響的一群。事實上，近年逾9成新批按揭以拆息(Hibor)為計息標準，而拆息在過去一年累升接近一厘，換言之，絕大部分按揭借款人的每月供款早已持續增加。但市場上罕有聽聞業主對拆息上升，供款增加有所抱怨。

當然，最優惠利率上升對H按用家不是完全沒有影響。由於近年新批的H按，利率大多已升至以最優惠利率為準的鎖息上限。如最優惠利率回升，現時以「鎖息」供樓的業主，每月供款便會增加。不過，參考拆息上升的影響，不見得最優惠利率穩定上升，會對供樓業主有太大衝擊。畢竟，現時透過銀行取得按揭的業主，都應該通過了壓力測試，供款負擔處於偏低水平。

最受加息影響的，反而會是現時有意入市的準買家。現時按揭壓力測試對無按揭負擔申請人的要求是：在現行利率下，按揭供款不可逾月入5成，按息上調3厘，供款不可逾月入6成。如無意外，最優惠利率上升，有關壓力測試的要求亦不會放寬(放寬可能被市場解讀為減辣)，結果是未入市的買家，可借入的按揭金額會減少。

以月入4萬元，無其他債務、無按揭負擔的申請為例。在「現行按息」為2.15厘、30年還款期的情況下，可通過壓力測試，借入的按揭金額上限約為439.5萬元。如按息上升半厘，而壓測要求不變，月入4萬，30年還款金額上限約為415.7萬元，一下子少了20萬元，準買家購買力直接被削弱。

在住宅供應未有明顯增加、成交量偏低的情況下，利率輕微上升不見得可以壓抑樓價。反而未入市的準買家，會因可借入的按揭金額減少，成為最受影響的一群人。

原文刊於iMoney 2018年4月28日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。