應該借盡嗎？

29-3-2018

阿媽教落，買樓最好少借銀行錢，即使要借，也要節衣縮食，盡早供甩按揭。但今時今日，遊戲規則似乎已經改變：提早還清款項，仍然可以減少利息支出。但不少借款人為了賺盡優惠，寧可讓按揭欠款越滾越大。

本來借得越多，利息支出就越高。不過，近年出現兩個因素改變了遊戲規則，其一是越來越高的按揭回贈，其二是存款排勾按揭組合。在上一個世代，借錢供樓就要付利息，根本沒有現金回贈一事；但近年銀行爭取按揭業務，現金回贈越來越高。現時如果借款成數低於金管局指引，可獲銀行提供高達貸款額1.7%左右的現金回贈。

單純是現金回贈，最多是吸引小業主頻繁轉按；按理不會令小業主採用「借盡」的策略（借盡指在符合監管要求下，借取指引容許、甚至超出自己理財需要的最大金額）。但近年存款掛勾按揭組合幾乎成為市場定例，銀行會向按揭借款人提供等同按息的存款利率，優惠一般為按揭結餘的一半；加上現金回贈，漸漸吸引小業主採取「有幾大借幾大」的策略。原因在於，小業主如善用有關安排，其實不需為借多了的金額支付利息，但卻會因借款額上升而令現金回贈額增加，變相出現借多了更慳息的效果。

舉例而言，物業市值600萬元的現契樓，業主本想透過按揭套現100萬元。以現時的利率計，年息約2.15厘，而借款可獲現金回贈1.7萬元。如果業主可以通過壓力測試，將借款額增大至200萬元，年息仍是2.15厘，現金回贈約3.4萬元。借款倍大了，一年利息支出應該約4.3萬元；但將多借的100萬元存入存款掛勾戶口，又會收回2.15萬元的年息。一來一回，借款額大了，但利息支出無變，現金回贈卻增大了，業小業主來說，自然是可借多少就借多少。如果2、3年後罰息期完結，而樓價又上升了，小業主持續施行借盡的策略，便會出現按揭欠款越供越多的現象。

如果符合條件（包括物業估值及收入可通過壓測），小業主又應否採用借盡的策略呢？小業主將借款增加，賺取更高回贈，並將多借的金額存回高息存款戶口，原則上不會增加借款人的風險；問題在於，如果小業主套取巨額資金後，不甘於賺取等同按揭利率的存款利息收入，將資金投放於較高回報（風險一般也較高）的投資項目，萬一投資失利，便可能冒受額外損失。

原文刊於經濟日報網站2018年3月28日

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