樓價大升 新盤二按轉按仍需抬錢

27-3-2018

近幾年樓價持續上升，不少在兩、三年前以低首期方案購入一手樓的買家，在槓桿作用下，可說賺過盤滿缽滿。不過，一般新盤二按的優惠期只是兩年，雖然過去兩年樓價大升，但仍不足以令借入二按的買家「無痛」轉按。

新盤二按的安排千差萬別，但主流的條件是樓價兩成，全期利率一般為P至P+1%，但首兩年會有優惠，例如P-3%。以六成一按加兩成二按的組合計，買家只需支付兩成首期即可入市。過去兩年整體樓價升幅約22%，以買家支付兩成首期計，資本回報約一倍，不可謂不吸引。

不過，此類新盤按揭的優惠期後，二按利率會明顯增加，不想為二按支付較高利息，最常見的方法是轉按。雖然過去兩年樓價升幅可觀，卻不足以令業主「無痛轉按」。

所謂「無痛轉按」，指以新造的銀行按揭代替既有的一按及二按組合，過程中業主毋須支付貸款差額。要達成此目標，主要的變數是樓價。

以兩年前一個售價800萬元的一手單位為例，假設買家借入六成一按及兩成二按；一按條件為30年還款，利率H+1.4%；二按條件為25年還款，首兩年利率P-3%(約2厘)，其後P。兩年下來，一按欠款會由480萬元減至454萬元左右；而二按會由160萬元，減至150萬元左右。

假設單位升幅與大市同步，目前市值約976萬元，升幅可觀；但現時轉按，銀行只可借500萬元，較原有一及二按欠款有約104萬元差距。換言之，業主要轉按，便需支付104萬元的差額。否則，便要承受二按利率上升、供款增加的影響，二按每月供款增加約2375元。

由於兩年前申請二按時，借款人要通過壓力測試，二按優惠完結後，一和二按供款大約只會佔月入三成多，應該仍在可輕鬆負擔的水平。

那麼，以一個售價800萬元，按揭組合一如上述的單位為例，樓價在兩年間要上升多少，才可達成「無痛轉按」的目標？在過去兩年利率幾乎無明顯上升的情況下，一和二按供款兩年後，欠款約604萬元計，樓價要升至1208萬元，即兩年升幅要達約五成，轉按才可抵消原有一和二按。

原文刊於信報網站2018年3月27日

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