大屋苑上車單位逾400萬的衝擊

7-3-2018

踏入2018年以來，樓價大致上持續上升；早前有報導指，樓價一向落後的屯門區，低於400萬元的二手放盤只約110個，而按消耗速度，可能在暑假前後已會被吸納。樓價由3字尾跳至4字頭，在數值可能只是跳了一格，對準買家的財政安排卻是天壤之別。

在現行的按揭指引下，未有按揭負擔的借款人，購買樓價1000萬元以下物業的標準按揭成數是6成，貸款額上限500萬元。如果樓價低於450萬，透過按揭保險最多可借9成按揭，貸款額上限360萬元，樓價450萬元至樓價600萬元，按保上限樓價8成。對合條件的借款人來說，樓價390萬元，首期支出可控制在39萬元。如樓價為420萬元，首期會升至60萬元，即樓價升幅7.7%，而首期上升54%。如樓價進一步升至450萬元，首期便達樓價2成，即90萬元。連同印花稅3%，購買上車盤的現金支出已突破100萬元。

壓力測試方面，樓價由400萬至450萬元，可借入的按揭上限都是360萬元，以利率2.15厘，30年還款期計，月入要逾32,762才可通過壓測。以此收入水平計，如儲蓄率為1/3，大概要7.6年才可儲足首期及印花稅。

當局會不會放寬按保適用範圍，會是後市的一個主要變數。如果維持不變，而樓價仍在現水平運行的話，上車客便只好咬緊牙關儲錢。在大市而言，400萬元以下「上車盤」絕跡，上車門檻上升，可以預期二手樓的成交量會持續處於低水平。

相反，如按保放寬（例如樓價500萬可借9成），可以預期二手的成交量及成交價上升—原先因首期增加而壓後入市的購買力可能湧入樓市。某程度上可說當局自製一次人為升浪—-然後當此價位的放盤被消耗後，再面對是否進一步放寬樓按的兩難問題。

原文刊於經濟日報網站 2018年3月7日

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