有關按揭年期的數學討論

1-2-2018

一位年逾40，當數學老師的客人考慮多買一個小單位投資，我們為他進行壓力測試時，告訴他要借入心目中的按揭金額，宜選用30年期按揭，以便通過銀行的壓力測試。此位老師問了一個很簡單，但卻很值得思考的問題：老師的退休年齡都在65歲，他再工作20年左右便要退休，為何銀行會批出30年期的按揭？

問題簡單得來卻直指思考盲點：壓力測試看來很客觀，不但保證借款人有能力還款，甚至為加息預留緩衝。但為什麼明明一個離退休20年的客人，銀行卻願意批出30年按揭？退休之後，借款人如何供樓？

首先要指出的是，近年新批按揭合約年期越來越長是客觀現象。原因不外乎樓價越來越高，越來越多借款人以延長還款期的方式壓低每月供款，以求通過審批要求。早幾年甚至有銀行一度推出40年期按揭，雖然被監管機構叫停；但也反映銀行不視長年期按揭有嚴重風險。

一個簡單的原因是：借款人的風險與貸款人的風險是兩回事。個案中的準借款人會擔心自己退休後無收入，到時不知如何負擔供樓。但對銀行來說：此是不需要擔心的。借款人無收入，但持有物業，如果借款人有子女（物業潛在的繼承人），就自然會有人供樓。即使借款人無子女，到了真的負擔不起供款時，銀行最壞的結果也只是收樓。按揭本來就是有抵押貸款，先不論正常情況下樓價會隨通脹上升；只要借款人持續還款，未償還貸款佔物業估值比例會越來越低。銀行收樓蝕本的風險好有限，因此30年按揭都不是問題。

除了上述對風險的不同觀點外，銀行也有更現實的考慮：根據往績，香港按揭合約生命期大概8至10年（業主或者換樓、或者轉按、或者提早還款），極少業主真的一供30年，貸款機構罕有考慮借款人退休後的還款能力問題。

對於上文個案中的老師而言，較長年期的按揭風險可能仍然不大：工作穩定之餘，收入可望按年上升，大概真的在十年八年後提早償還貸款，不會供足30年。不過，對於職位、收入未必穩定的中年借款人來說，在選擇以較長年期償還按揭時，便可能真的要思考退休後收入減少，如何應付供樓的問題了。

原文刊於經濟日報網站2018年1月31日
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