拆息上升暫時影響微

5-12-2017

上周一個月拆息升穿1厘水平，創9年多新高，有形容指是供樓噩耗。其實拆息按揭利率在過去一年多以來反覆上升，而近日的升勢雖然較快，反而對供樓業主是較小。

世人對完整數字有一很奇怪的執念，例如新聞標題會報「杜指升穿24000點」，但不會報「杜指升穿24271」，彷彿前者的意義比較重大。說回拆息，一個月拆息升穿1厘看似較有意義，所以廣受報道及討論，但對相當一部分供樓業主來說，最近拆息上升對供款增加的影響反而較小。

近年香港新批按揭中，約九成以拆息為基準，當中絕大部分根據一個月拆息加上一定的息差計算每月供款。例如今年6月1日一個月拆息為0.35458厘，如按揭合約定明利率為H+1.4厘，又在當日計息，按息便是1.75458厘。一個月後，拆息升至0.46502，按息便增至1.86502厘。

H按供款未必增加

不過，12月1日一個月拆息升至1.04982，上述按揭供樓利率卻不是2.44982厘。原因是多數拆息按揭都會以最優惠利率為準的鎖息上限。對最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行來說，年初的H按鎖息一般為P-3.1，即2.15厘。例子中，H按的實際按息，是計算H+1.4及P-3.1，以低者為準。