加息推跌樓價？

29-11-2017

不時聽到意見認為，現時樓價高企皆因低息環境支持，一旦加息，高樓價便難以為繼。但歷史數據顯示，加息不一定會推跌樓價，而且最新的實證也反映，利率及樓價，其實可以同步上升。

提起加息，一般人有一個預設：似乎要銀行宣布上調最優惠利率，才算真正踏入加息周期。又有人會計算，每加息0.25厘，每借一百萬元，按揭月供會增加多少。之後又再計算，如要維持每月供款不變，按揭額（或樓價）要減低多少；似乎暗示：按息上升，樓價便「應該」向下調整相應幅度。

但有關人等似乎忘記了，對大部分供樓業主來說，其實過去2年按息已經上升—但同期樓價卻是不跌反升。傳統上本地按揭多以最優惠利率為計息基準，影響所及，大家談到「加息」，似乎都預設了意思是「最優惠利率上升」。但現實中，最近幾年新批按揭，絕大部分是以拆息為準，即所謂H按。而拆息在過去兩年，已因種種原因而反覆上升。

拆息近一年半已升0.7厘

當然，拆息遠比最優惠利率波動，不時升升跌跌，例如11月中，拆息亦曾由0.83水平，下調至0.69厘。但整體而言，趨勢上拆息在過去一年是持續上升的。例如一個月拆息在2016年3至10月，大致在0.2至0.28厘水平上落；而去年第四季起，拆息便開發因種種理由而反覆上升。

星期二的一個月拆息為0.96107厘，較去年中上升約0.7厘。當然，拆息上升的影響對不同的人各有不同。如果借款人在2010年左右取得所謂「絕世好PLAN」，按息為H+0.65厘左右；近一年的拆息上升，對此批借款人來說，利率是確確實實上升了0.7厘。如果借款人是在2016年以H+1.5厘的條件取得按揭，由於有「鎖息」的機制，拆息雖然上升0.7厘，但按揭利率升幅可能只是0.25厘左右。但大致上，大部分按揭借款人的每月供款較之前上升，卻是事實。換言之，過去一年，按息其實已見上升，但同期不但未見樓價回落，反見屢創新高。

認定加息會令樓價跌的人，可能會指出，H按利率上升，但整體上按息仍然偏低。未來利率進一步上升，最終將令借款人難以負擔，令樓價下跌。

我們當然不排除大幅加息可能會對樓價有負面影響。不過，以美國聯儲局早前預期此輪利率上調，可能至2019年，幅度大概1.5厘。即使香港最優惠利率百分百照跟，按揭利率亦只是3.65厘水平，參考多年數據，似乎亦難以判決是「高息」。在此情況下，似乎估計「大幅加息」會令樓價回落，亦欠缺現實基礎。

原文刊於經濟日報網站2017年11月29日
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