加息對什麼人影響最大

28-11-2017

財政司司長陳茂波又再提醒市民，留意股樓風險，要小心利率一旦上調對資產價格的影響。但司長的觀點在樓市似乎不太受落，眾多分析都認為來年加息對香港樓價影響有限。其實，加息影響大或小，視乎觀點與角度。

在供樓業主來說，2016年平均新批H按按息約1.6厘，今年拆息上升，2016年取用的按揭，當下供款利率大概在2.15厘左右。以400萬元的按揭，25年還款期計，月供會由16186元，升至17200元左右。如果2018年美息一如預期加息3次，而本地按息又跟隨，同一筆按揭月供會升至18760元左右，每月供款2年累積上升16%左右。在借款人角度看，每月供款增速甚急，如果收入升幅追不上，每月供款佔月入比重會上升，對財務安排多少有一定影響。

不過，由於近年向銀行借取按揭要通過壓測，在2016年取得H按，雖然供款利率是以1.6厘計，但壓測卻是以鎖息的2.15厘計，當時要借入400萬元按揭，分25年還，每月收入要達39558元。就算2年入息不增，來年加息3次次後，每月供款佔入息比重仍會在47%左右，應該尚在可負擔水平。

相反，受加息影響最大，應該是有意入市，但尚未行動的準買家。對有樓在供的小業主來說，加息的影響是供款增加，應對的方法不外乎壓抑其他支出。而對未入市的準買家來說，加息的影響卻不是慳少少可以解決的問題。

加息對準買家影響或大於業主

向銀行申請按揭要通過壓力測試，現行按息上調，通過壓測的入息要求亦上升。一些在現時剛剛可通過壓測的準買家，加息後便會過不了壓測一關；如仍決定入市，只好下調按揭借款額。他們可能才受加息影響最大的一群。

以月入3萬元家庭為例，如無其他債務，選用30年按揭，在利率為2.15厘時，可借按揭上限為329.65萬元；如利率升3次，至2.9厘，可借入的按揭金額會減至303.47萬元。應對方法一是增加首期，不然就得「睇餸食飯」，調整置業目標。

至於大市，其實對相當一部分供款業主來說，在最優惠利率不變，但拆息上升的情況下，供樓利率大約已上升0.5厘，但同期樓價卻持續上升。情況與過去多次加息周期的情況類似：加息不見得一定會令樓價下調(當然，拆息上升的加息效果並不全面，2016年借取按揭的業主供款利率增加了，但由於銀行H按產品的息差下調，對2015年或之前借取按揭的業主來說，仍可透過轉按大幅抵消拆息上升的影響)。

至於高官的一再提示，除了是職責所在外，可能心底更希望利率回升，可令資本市場，尤其是樓市的熾熱氣氛可以降低一下。姑且不論加息是否可令樓市氣氛冷卻，由新近數據看來，2018年美國是否可按部就班加息，都大有疑問。當然，那又是另一個問題了。

原文刊於信報網站2017年11月28日
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