白居二恆常化需按揭配合

23-10-2017

施政報告發表後，市場集中討論的樓市政策是「首置上車」，奈何首批單位要2021年才應市，加上僅有一千伙，被評為雷聲大雨點小。其實在「首置」以外，港府再推「白居二」的影響亦不容忽視。

首置上車計劃暫時對樓價無影響，應是市場共識。但白表免補地價買二手居屋計劃(白居二)。在梁振英任內，曾經推出兩輪白居二，抽中獲發購買證明書的申請者，可於1年內免補地價買二手居屋，限制是「白居二」買家在購入未繳付補價的單位後，首兩年內不能在居屋第二市場轉讓，但可在補價後隨時在自由市場轉手。計劃恆常化的影響卻人言人殊。

政府的如意算盤是，未補價的資助房屋約38萬伙，計劃可以增加居屋流轉，與港府置業主導的房屋政策邏輯一致。部分意見認為，白居二加上未來的首置、將部份新公屋改為「綠置居」都可為市場上有意置業但負擔不了的樓樓價的住戶提供新選擇，因此私樓市場的細價樓可能受壓。

但另一方面，白居二的成交，除了有人買了樓，也同時代表有家庭賣了樓，多數情況下，賣樓家庭還是要在市場另覓居所。情況的確是增加了居屋的流轉程度，但觀乎白居二的往績，居屋二手市場因為需求增加，價格卻見明顯上升。在市場氣氛推動下，賣樓業主升級至私樓，反而是為樓市添柴加炭。

即使不討論白居二推高樓價的影響，假使港府單純以增加居屋流轉為目標，在政策上也需更多配合。居屋由1979年起推出，至2002年一度停止供應。不計2011年後恢復推出的少量屋苑，樓齡較新的居屋樓齡原來亦達15年。

房委會會為一手居屋提供30年期的按揭擔保，此擔保可延至第二市場，但擔保期卻是由屋苑開售日計起。一個樓齡20年的居屋屋苑，房委會的按揭擔保期便只有10年。情況會影響買家的按揭申請—不同銀行的處理不一，較保守的是按揭年期只有10年；較進取的是彈性計算，可為借款人提供較長年期的按揭，但要求在房委會的擔保期內，按揭餘額跌至一定水平。

但整體上，不管有何彈性，居屋有效擔保期按年縮減，是一定會影響白居二效果的。港府及房委會如未有配套政策，則透過白居二令居屋流轉增加的效果，亦將大打折扣。

原文刊於iMoney 2017年10月21日
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