「借得多慳得多」的策略

6-9-2017

按息仍維持偏低水平，銀行新造按息平均利率約2厘；但網上近期不少平台有「教路」文章，指出現時可以用「提高借款額」方式，達成進一步節省按揭利息支出的效果。此類策略究竟是否可行？實行時又有什麼地方需要注意？

正常而言，按揭一如其他貸款，當利率不變時，借款額越大、利息支出亦越大；提高借款額，利息支出自然較高。而所謂「借得多慳得多」的竅門，其實是利用按揭市場普遍存在的現金回贈，以及存款掛勾按揭戶口的組合。

於銀行取用按揭，一般轉按借款額起碼有1%的現金回贈（如果借款成數低於指引，現金回贈比率會更高）。以借款人本來需要借取100萬元按揭計，如銀行現金回贈為1%，借款人便可收取回贈1萬元。如借款人借入200萬元，收取的現金回贈便為2萬元。

借款額提高 支付利息不一定增加

看到這裡，不少人會質疑：要借款額提高至200萬元，利息支出也會相應增加；沒有理由為了多取回贈而提高借款額。在過去，此一回應有理；但近年「存款掛勾按揭戶口」普及化，借款額提高了，但支付的利息卻不一定隨之增加。同樣以本來需要100萬元為例，如果將借款額上調至200萬元；如按揭條件包括存款掛勾戶口，可以在取用按揭後，立時將其中100萬元存入戶口，獲取等同按揭利率的存款利率。換言之，計算上相當於只有100萬元需要支付按息。但另一方面，現金回贈卻是以整體借款額計算的。一來一回，借款人提高借款額一倍，但其實沒有增加按息支出，但取得的現金回贈卻較多，變相節省更多利息。

原則上有關策略是可行的，但有眾多條件限制：如果是購置物業，多數人的煩惱是銀行按揭成數受限，未必有太多空間採用「多借」的策略。能執行以上策略的，多數是轉按客戶——如物業在過去幾年以正常按揭成數購入，在樓價上升帶動下，即使借用樓價4、5成按揭，也可能足以償還原有按揭未償還餘額，甚至有「提高借款額」，變相抵銷更多按息的空間。

另一個要留意的條件是供款與入息比率及壓力測試的限制。提高借款額，借款人須要有更高的入息通過壓測。如果入息不足，上述策略也免談。

最後要留意的是，借多了款，最保守的處理方案是回存於貸款銀行，抵銷借款利息，幾無風險可言。但如果借款人眼見戶口大筆現金，希望採取較進取的投資策略的話，卻無人可保證投資順風順水。萬一動用資金投資失利，便會完全得不償失，可說是有關策略的另類風險。

原文刊於經濟日報網站2017年9月6日

 
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