高位賣樓不如高位轉按

22-8-2017

不知道你身邊有沒有一些業主朋友，眼看物業價格上升，卻認定現價不合理；有意高位出售自住物業，鎖定利潤，待樓價回落至「合理水平」再入市？以上想法其實有極高風險。與其冒險賣樓，不如考慮較低風險的方案，善用資產升值。

說賣樓是冒險，包括「看錯市」的風險：你可能也有一些朋友，早在幾年前已認定樓價過高，一早執行「高位獲利」的策略；但幾年下來，樓價卻輾轉上升，賣樓業主不單難再入市，反而因租樓支出增加令現金儲備下跌。

「賣樓套現」更有另一層風險：對不少業主來說，物業是其最主要的資產，將物業「高賣低買」的策略，其實與成副身家賭一鋪沒有大分別。估中市了，平白多了一大筆資金，估錯了，卻是身家大減。

其實要善用樓價升值的機會，尚有其他低風險策略，例如善用按揭。

近年樓價升幅強勁，加上利率偏低，供樓業主每期供款的還本比例較高；幾年下來，資產價格上升而未償還按揭金額下跌的結果，會為業主提供一定的加按套現空間。

參考差餉物業估價署樓價指數，現時樓價比2014年中上升約34%。以3年前購入一個400萬物業，當時借取七成按揭，25年還款，平均利率2厘為例。現時物業市值應在536萬元左右，而按揭本金大概尚餘253萬元，尚餘還款期22年。

物業根據現行六成按揭指引，上述物業轉按可借321萬元，扣除舊按餘額，可套現達68萬元。轉按的現金回贈足可抵消律師費等開支，而現時新造按揭利率平均為H+1.4厘，亦較3年前一般按揭利率H+1.7厘為低。

套現所得，正好視為低成本的資金，作其他投資用途。要強調的是，以上策略絕非「必贏」，而且套現的資金有一定成本；但保留自住物業，避免了孤注一擲卻看錯市的風險。

原文刊於信報網站2017年8月22日

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