樓市預警訊號或失靈

9-8-2017

報紙的地產版近日每多奇聞，例如一日之間公屋戶呎價兩創新高、又例如投資者已進化至購買一批單車車位分租。此類樓市非主流物業成交紀錄，換個角度看可說是反應樓市「鑊氣」甚盛，但在相對低成交量的今日，類似的瘋狂個案又未必足夠成為樓市預警訊號。

故老相傳，傳統上樓市升勢一般由豪宅帶動、升浪漸漸推動港島樓、九龍樓上升；到了此類領頭物業價格偏高，投資者便轉向「落後」的物業類別。而到了村屋、居屋也爆升，反映樓市已屆瘋狂階段，買家認定樓價必升，買不起豪宅也要買間村屋「保值」，但此情況也代表要入市的資金已近耗盡，升市無以為繼，升浪往往將近完結。樓市上一個高峰期是1997年，當年樓市大跌前，也曾出現偏僻村屋高價成交的情況。

回到文首提及的公屋及「單車位」成交，創新高的公屋交易，呎價雖然已高於同區私樓，但賣公屋是回歸後特區政府的新政，情況難與97年直接對比。但投資者購入單車位收租，放在1997年，卻屬於「可行但聞所未聞」的投資途徑。如果樓市升浪由「豪宅>市區大單位>新界上車盤>車位」的漸進變化反映升勢開始乏力，那麼連單車位也引來投資者青睞，表面看來，似乎是一個更大的警號。

新近非主流物業高價成交 不可用傳統觀點解釋

問題是，新近出現的非主流物業高價成交，似乎不可用傳統觀點解釋：1997年M3貨幣供應2.9萬億元，整體物業註冊20萬宗，金額8,680億元；2017年M3貨幣供應約13萬億元，上半年物業註冊不足4.8萬宗，金額3,731億元。

貨幣供應增加近3.5倍，而物業成交金額不及當年，實在難以證立資金無以為繼的觀點。
對非主流物業高價成交較合理的解釋，似乎是重重限制下，二手樓流轉量偏低，氾濫的資金欲買無從，最終連單車位也成為入市目標。某程度上，「非主流物業成交價創新高」的現象已失去對樓市的警示作用。

原文刊於經濟日報網站2017年8月9日

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