數萬元債務對按揭都有影響？

2-8-2017

香港樓價高，每宗按揭貸款的平均金額亦高，6月份新批按揭平均按揭金額便高達384萬元。需要借取按揭的業主，不少在申請前都會自己計算能否通過壓力測試，不過，他們未必為意，數百萬元的按揭申請，有時會因為區區幾萬元的債務而受阻。

對於無按揭負擔人士（或僅有一個按揭物業的轉按申請人）而言，如果物業價值在1000萬元以下，可由銀行取得的按揭成數上限是6成（貸款額不可高於500萬元）。而「供款與入息比率」上限為50%，壓力測試下，假設利率上升3厘，「供款與入息上限」不可逾60%。不少按揭申請人可能會自行計算一般按揭條件下的供款，再與入息比較，如果不超出限制，便認為按揭申請必批。

一般人計算供款負擔時的一個盲點，是忽略小額債務對供款負擔的影響；按揭金額動輒數百萬元，申請人可能完全不為意區區數萬元的其他貸款可能會影響按揭申請。

銀行計算「供款與入息比率」時，「供款」指的不單單是按揭的每月還款，同時亦包括其他債務的還款。不少人自行計算時忽略計算小額債務，原因可能是按揭金額大，而其他債務金額小，直覺上認為後者無甚影響。

私人貸款、稅貸、消費貸款的還款期遠較按揭為短，總額低的未償還貸款，每月還款金額數千元，其實已可大幅削減按揭可批核金額。

例如一位無按揭負擔申請人，月入4萬元，如本身無任何其他債務，在利率2.25厘，還款期30年的情況下，可通過壓力測試借入的按揭金額上限約為434.6萬元。

同一條件的申請人，如有一筆數萬元的稅貸，尚餘還款期數只有半年，每月還款6000元，可通過壓力測試，借入的按揭金額上限會大幅下跌至約325.9萬元。

要精確計算其他債務負擔對按揭申請的影響，置業人士可咨詢業內人士，避免小額貸款阻滯按揭申請。

原文刊於經濟日報網站2017年8月2日

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