美滙弱或再刺激本地樓價

19-7-2017

自2009年以來，港府及金管局多次出招，都未能遏止樓價上升，背後原因眾多。其中供應緊張情況在近幾年有舒緩跡象，未來數年新屋供應可望恢復至正常水平，但美滙走勢轉弱，卻可能刺激港元資產價格上升。

港元與美元掛勾，香港樓價的起落，很大程度上受美滙走勢左右。1997年初至2002年美滙指數由92點水平升至120點水平，香港期內樓價大跌；美滙由2002年起輾轉下跌，2006至2014年大致在70至90點水平運行，匯價平令港元資產價格高企。2014年後市場估計美國經濟好轉，聯儲局可望持續加息，令利率正常化；美滙指數亦於2015年初回升至95水平、2016年一度突破100點，期間本地樓市正好出現近年較明顯的回落：2015年9月至2016年第二季，樓價下跌約10至15%。

但近月美國經濟增長、通脹均放緩，聯儲局主席耶倫於美國國會聽證會中又表明未來美息增長空間有限，市場開始預期美元轉弱。事實上，3月以後，美滙指數已由100點水平下跌至目前約95水平。如果聯儲局一如市場預期，進一步放慢加息步伐，美滙指數可能進一步轉弱—而參考往績，此情況下港元資產恐怕易升難跌。背後的理由是匯價低水，在持有其他強勢貨幣的投資者來說，港元資產顯得更有吸引力。

重稅或削滙價刺激作用

當然，左右樓價非只單一因素。2003年以來樓價回升，除了匯價因素，本地新樓供應緊張亦是重大原因，而近年土地供應開始回升，未來數年住宅供應料回升至接近2萬伙，較過去十年平均萬多伙大幅增加。

此外，近年港府大幅提高非本地買家的入市成本，外來買家購置本地住宅，現時需支付高達樓價3成的印花稅，而在按揭上亦受較多限制，單純匯價因素，刺激外來資金入市的作用料會比之前為低。至於匯價偏軟及增加供應兩股相反力量的作用下，樓價會有何表現，便只能等待時間證明了。

原文刊於經濟日報網站2017年7月19日

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