H按鎖息上限調整對壓測影響

4-7-2017

早前多家銀行上調新造拆息按揭(H按)的利率，不同分析紛紛計算H按利率上調對每月供款的影響；但較少人留意到，多家銀行同時上調H按的鎖息上限(Cap Rate)，會直接影響壓力測試的計算，借取同一筆貸款，需要更多入息才可通過壓力測試。

目前有提供H按的銀行，除了以「拆息+若干厘」作為供款利率外，都設有以最優惠利率為準的鎖息設計。以最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行而言，5月金管局出招前，H按的鎖息一般為P-3.1厘，即2.15厘。設計的原意是拆息較為波動，為免一時的資金緊張抽高拆息，令借款人供款驟然急升；當H+為準的利率高於鎖息時，當月供款便改以P-的鎖息為準。而在申請按揭，計算每月供款與入息比率及壓力測試時，此類有兩個計息方法的按揭，一律以利率較高者為準。在上述例子中，計算供款與入息比率時，如P-的鎖息高於H+，便應以2.15厘為準。

5月金管局修訂按揭指引後，多家銀行調整H按利率時，亦同時上調鎖息，例如某銀行把鎖息調整至大P-3厘，即鎖息上調至2.25厘。在此行申請按揭，計算供款與入息比率時，便應以2.25厘計算，而「加3厘」的壓力測試，利率便是5.25厘。

2.15厘與2.25厘只差0.1厘，對每月供款的影響不大，但由於有壓力測試，0.1厘的差距，足以左右一個申請由批出變成拒批。以申請人無其他按揭負擔、收入來自香港，購置物業作自用、無其他債務的個案為例。如現行利率為2.15厘，借款額500萬元，還款期30年，申請人收入需達45503元才可通過壓測。如利率為2.25厘，收入便要達46017元才可通過。

換一個方向，月入1萬元，無其他債務及按揭負擔，供款30年，當計算利率為2.15厘時，可通過壓測，借入的按揭上限約109.88萬元；利率微升至2.25厘，其他條件不變，可借入的按揭金額上限約108.65萬元。例子亦可引申進一步思考：往後本地最優惠利率如隨美息上升，而壓力測試的要求不變的話，按揭申請人需要有更強的財政實力，才可通過壓力測試。

原文刊於信報網站2017年7月4日
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