何事觸發金管局連還出招

23-5-2017

金管局接連兩星期出招，先是收緊銀行對地產發展商借貸，之後又上調銀行新造按揭貸款風險權重、下調有按揭在手，以及主要收入來自外地申請人的貸款成數。市場一般估計，新招對樓價未必有即時遏抑作用，是耶非耶有待時間證明。問題是究竟是何事觸發金管局連還出招？

一般人的主觀印象，認為金管局收緊按揭指引類同於政府加印花稅，籠統稱為加辣，目標都是遏抑樓價。雖然不少人會以「可否壓低樓價」討論新招成效，但嚴格而言，金管局要控制的應是金融體系風險而非調控樓價。

當然，樓價如果脫離買家的負擔能力，而買家又普遍以按揭入市，理論上會增加銀行體系風險。地產代理統計的樓價指數，接連十多個星期上升，可能是觸發金管局出招的原因之一。

不過，在出新招之前，新批按揭中八成申請人未持有或未擔保其他按揭，98%申請人主要收入來自香港，加上所有按揭申請都需要通過壓力測試，新批按揭的供款與入息比率處於35%水平，整體上可說甚為穩健。因此，金管局出招，除了因應樓價上升，進一步上調安全系數外，可能有其他因素。

游資可能回流？

可能的因素之一是近日美股美滙回軟，游資有重回亞洲的跡象。以港元一個月拆息而言，5月上旬大致維持在0.38厘水平，上周卻見較明顯回落，至周五跌至0.36厘。美國總統特朗普被指通俄，即使最終無事，亦勢必影響其經濟政策，美滙如轉勢下滑，理論上會進一步刺激港元資產價格上升。可能金管局發現勢頭不對勁，便提早出招，進一步為樓市減槓桿。

當然，以近期八成樓按申請人都未持有其他按揭物業、98%申請人主要收入來自香港，意味大多數按揭申請人都不會受新措施直接影響。而已持有其他按揭物業，打算多購物業收租的申請人來說，便需要動用更多資金作投資首期。

短期內要看樓市走向，可留意本周幾幅招標的地皮，如果成交價仍然再創新高，便不宜預期樓價會因金管局出招而在短期內出現明顯調整。

原文刊於信報網站2017年5月23日
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