借款人年齡與按揭還款期

2-5-2017

近期有銀行調整按揭申請人的年齡資格限制，金管局亦隨即表示關注，要求銀行注視相關風險。一葉知秋，情況可能顯示樓價日益上升，銀行不得不調整審批標準，以求維持按揭業務。

金管局對銀行按揭審批有一定指引，這些指引銀行都需要嚴格跟隨，例如不同樓價的按揭比率、借款人的供款與入息比率、壓力測試的要求等，基本上沒有什麼彈性執行的空間。但另外一些規定，其實只是銀行內部指引，有一定的彈性，例如借款人年齡、樓齡及按揭年期的限制。

現行按揭年期上限30年是金管局的規定，沒有一家銀行可以提供長於30年的按揭。至於借款人年齡和樓齡的限制，則屬銀行內部指引，不同銀行的標準都有不同。以樓齡及按揭年期為例，如果一家銀行要求樓齡加按揭年期不可長於70年，則一個樓齡45年的單位，理論上只會獲該行提供25年期按揭。不過，由於只是內部指引，不少銀行對樓齡大，但流通率高的屋苑，會有較寬鬆處理。

與此類似的是借款人年齡，過去一般銀行會規定借款人年齡加按揭年期上限為70至75年；假設某銀行的相關限制為75年，一名55歲的借款人，可取得的按揭年期上限便是20年。但年期縮短，會令每月供款增加、對月入的要求亦上升，借款申請人可能因此未能通過壓測。據了解，個別銀行近期便調整了年齡計算標準至80年以上，由於還款期拖長，每月供款減少，對收入的要求較低。

此種調節理論上隱含一定風險：如有關申請人退休，是否仍有能力償還樓按貸款？因此，金管局關注可說合理，問題是，劃一執行的指引始終不能涵蓋所有情況，在整體成交放緩，銀行面對大量競爭的環境下，以較具彈性方式處理審批的情況，料會持續出現。

原文刊於信報網站2017年5月2日
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