香港樓難負擔情況將持續

25-1-2017

近年講究可持續發展Sustainable Development，近日再有調查指香港住宅難以負擔的程度貴絕全球，樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍，連續7年蟬聯樓價最難負擔冠軍—一地樓價中位數是當地家庭收入中位數10多倍，聽上去已有難以為繼的感覺。但諷刺地，有關情況已持續多年，將調查方法檢查歷史數據，似乎香港樓價在最低位時，也一樣是極難負擔。何以一個似乎不可持續的情況，會持續多年？

調查以樓價中位數高於家庭收入中位數5.1倍為「極難負擔」，一、兩年前，香港便有評論指出，如果收入中位數無大變化，本地樓價要下跌八成以上，本地樓價才會脫離「極難負擔」水平—甚至回頭看看2003年的樓價及收入比，連處於谷底階段的香港樓價，一樣貴得離譜。
2003年家庭月入中位數為1.5萬元，年收入中位數即18萬元。當年住宅樓價中位數難找，權以平均價參考，當年一、二手住宅交易的平均價為223萬元，即一般住宅樓價大概為年收入12.4倍。根據有關機構標準，一樣是極難負擔。如果堅持參考有關標準，待香港一般住宅樓價回收至家庭收入中位數5.1倍以下才入市，可能要等到天荒地老。

4原因樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍

香港樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍的情況持續多年，背後有一定原因：
1. 有關調查用家的稅前收入，香港整體稅收偏低，如改用稅後收入，其他外國城市的負擔比率會明顯轉差

2. 香港有4成多家庭居於公營房屋，理論上他們的負擔能力與私樓樓價無太大關係。如果單計私人住宅家庭收入中位數，香港的樓價中位數大概會回落至12.7倍—根據標準仍是極難負擔，但算是有改善。

3. 由於供應緊張，事實上近年購置物業的買家，收入遠高於中位數水平
4. 購置香港住宅物業的，其實不只於香港居民

上述的1、2點只涉及計算方法問題，但第3、4點卻是結構性的。其中供應緊張的情況在未來數年似乎有機會舒緩。但第四點—「外來購買力」似乎有機會一直維持。香港的住宅物業除了本地人的住屋及投資需求外，也吸引大量非本地居民入市，而且有關需求不見得因為政府推出辣招而全面減退。

雖然統計上樓價中位數高於家庭入息中位數十多倍的情況持續，但由於實際上置業供樓者是較高收入一群，他們的供款負擔不高；展望未來，除非外圍因素有急遽惡化，否則香港很高機會持續於「最難負擔樓價榜」蟬聯冠軍。

原文刊於經濟日報網站2017年1月25日
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