「400萬元上車盤」揭示的政策衝突

3-10-2014

細價樓升勢持續，被視為上車盤界線，即400萬元以下放盤買少見少。「400萬」此條上車界線，主要依據是按揭指引，細價樓急升，部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬物業買少見少的現況，有建議改變按揭指引作為應對，有趣的是，建議的方向完全相反。

市場視400萬元以下物業為上車盤的界線，主要原因是400萬元以下住宅，可透過按揭保險申請9成按揭，400萬元以上物業仍可申請按保，但按揭成 數上限會逐步減少，450萬起至600萬元物業申請按保的成數上限便只有8成。對於首期不足的上車客來說，自然會視400萬元為上車盤的界線。

現時細價樓熾熱，400萬元以下物業買少見少，首期不足的上車客，入市將更為困難。針對上述現象，市場出現兩種截然不同的建議。第一種是：既然上車 客再難以低首期購入上車盤，那當局應該放寬按保適用範圍，令有供款能力，但欠缺首期的買家仍可透過按保入市。另一種建議卻完全相反：細價樓過熱，應該予以 降溫，當局應將按保適用範圍收窄，令需求回落。

400萬以下放盤減少 按保範圍應如何調節

分開來看，兩種建議都符合官方目標—既然市場上較便宜的單位已逐步消失，如要協助初次置業人士入市，自然應該把9成按揭的上限提高。而由需求管理角度看，要減低細價樓的熾熱程度，降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。

兩個完全相反的建議都符合官方目標，原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業，另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況—400萬元以下 物業買少見少時，當局便面對兩難—上調按保適用樓價範圍，似乎可以幫助買家入市，但肯定會進一步刺激四百多萬元物業需求。下調按保適用範圍，應該可以 壓抑部分需求，令細價樓熾熱的情況得到一定舒緩，但肯定惹來上車客抱怨。

由於政府要處理的矛盾已經夠多了，估計官方仍以會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家，只好退而求其次，將搜尋方向轉往偏遠一點的地區了。

原文刊於信報網站2014年10月3日
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