二按的後續處理

7-10-2014

2014年樓市焦點持續集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的全期 利率一般較高，但往往會以初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時 的指引下難以執行。

由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率(P)，或P+計算。為減少置業人士初期的供款支出，二按供款初期一般有優惠，常見的 是首2年供款利率較低以吸引借款人(Teaser Rate)，或首2年免息免供，營造一個供款假期(Payment Holiday)等。到優惠期過後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠期過後出現利息支出及一、二按總供款增加的情況，如果碰上利率上升，供款更會劇增，以上情況稱之為供款震盪(Payment Shock)，供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓 下來。

但「轉按減息」要有四個條件配合，缺一不可：

一、新造按息息差不可出現大幅上升；

二、樓價有一定升幅；

三、轉按金額/成數不逾官方指引；

四、借款人財務情況沒有惡化。

嚴格來說，幾個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額 980萬元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P(5厘)，但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按 方式減少利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1680萬元。根據最新的按揭指引，市值1000萬元以上物業按揭成數上限五成，透過銀行最多可借840萬元。假 設借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬元本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按 揭餘額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另撥資 金提早還款。

另一個角度看：如果置業人士現時以五成一按加二成二按的組合入市，購入一個1000萬元物業，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息 免供。假設利率及官方按揭指引不變，2年後，未償還一、二按總本金約669萬元。屆時以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.8%升幅，令樓 價估值升至1338萬元，才有條件轉按。

在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息二按的市場智慧： 「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面對難以轉按，惟有 「捱」高息二按的問題。

原文刊於信報網站 2014年10月7日
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