私人貸款作首期融資的考慮

15-10-2014

金管局自2009年起多次收緊按揭指引，成功令平均按揭貸款額及按揭成數處於偏低水平，加上新批按揭利率偏低，令實際批出按揭，平均供款與入息比率在樓價屢創新高後，仍維持偏低水平（最新數字為35%）。但另一方面，愈來愈多未能借足所需按揭金額的人士，尋找私人貸款融資，情況值得留意。

以一個樓價1,200萬元的「中價物業」為例，在現行的按揭指引下，買家即使是自用、有充足收入、無其他欠款；按揭成數上限亦只是5成，即可借600萬 元，買家需自備首期600萬元。對不少家庭來說，可能出現「按揭供得起，首期付不出」的尷尬現象。另外一些買家即使手上有足夠現金，但基於理財需要，寧可維持較高的現金（及其他流動資產）儲備，可能會尋求銀行以外的二按，甚至是以私人貸款作為首期融資的手段。

在理財上，以私貸作為首期融資，沒有對錯之分；但有成本之別。以上述1,200萬元物業為例，如買家借入600萬元按揭外，再借入私人貸款。假設借款人月入7萬元，借入48萬元的私人貸款；首期支出便可減至552萬元。

假設私人貸款月平息0.42厘，實際年利率9.6厘，還款期6年，每月還款約10,016元；連同按揭還款約22,630元；每月還款約不足月入一半，仍是可負擔水平。至於理財上此是否較精明的選擇，便要視乎借款人省下了48萬元的首期，取得的回報是否高於9.6厘。

私貸還款負擔高

由另一個角度看，48萬元的貸款，年利率9.6厘，如果將利率平均化，可視作借款人承擔了214萬元，利率2.15厘的按揭貸款。

當然，同時申請私人貸款及按揭貸款，會影響到壓力測試的計算。此外，要留意，部分金融機構會以「二按」名義提供作用類似的貸款。先不論正規的二按要一按銀行同意。部分以二按為名的貸款，還款初期可能是供息不供本的，部分更是還息不還本，待貸款到期才一次過償還本金；借款人在申請此類貸款時，需要詳細比較當 中細節。

金管局統計，近年私人貸款增長迅速。2013年本港私人貸款上升過快，達3700億元，佔GDP（本地生產總值）比例為16.3%，遠較2000年的 9.9%為高。私貸增長有眾多原因，部分機構提供的私貸（尤其是稅貸）利率相宜是原因之一；另一方面，按揭指引收緊，不排除部分置業人士以私人貸款作為首期融資。

在銀行體系而言，金管局似乎已注意到有關趨勢，4項針對銀行私貸業務的指引在4月實行，包括審批客戶申請的供款與入息上限必須具約束力、避免年期過長、銀行本身應設定整體私貸業務組合的內部總金額上限，以及就本身私貸業務作壓力測試等。此舉限制了銀行的私貸規模，卻可能迫使部分借款人轉向非銀行的金融機構 申請私貸。

雖然以私人貸款支付（部分）樓價，並無對錯之分，但以利息成本的角度計算，私貸成本一般在按揭的幾倍，甚至是十幾倍之多。有意以私貸作部分首期融資的借款人，必須小心衡量利息成本及風險。

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