儲首期要14年？

2-12-2014

智經研究中心發表報告指香港樓價高企，典型的青年置業人士，要儲蓄14.4年，才可儲足首期入市，結論引來各方爭議。其實，此類報告的核心關鍵是如何取樣。

不少人應該記得，不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio)，例如中大早前便得出一個結論：香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。

把智經與中大的報告比較，乍眼看來似乎有所矛盾：香港的樓價與物業首期，大概都等於家庭年收入的14倍？

其實，詳看有關報告，會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期；而設定儲蓄比率是收入25%，首期是三成，加上其他計算設定，便會有14.4年的結論。

有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數，再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言，一對 25至34歲男女的收入中位數，應為2.7萬元，智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍，即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即 116.64萬元，以月入2.7萬元的收入，每月儲蓄25%計，便要費時約173個月，或14.4年才可儲足首期。

當然，有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上，有關家庭如選用較高成數按揭，便可令儲首期的時間大幅減少，例如以智經的計算，有關家庭儲蓄6年，應有48.6萬元可作首期，選用八成或九成按揭，便可提早入市。

不過，提早入市也有一定問題，如果有關家庭的月入維持在2.7萬元，根據現時壓力測試的要求，在按息2.15厘，還款期30年的條件下，可借用按揭 金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關)；加上48.6萬元的首期，樓價上限便是345萬元左右，會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。 換言之，有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢，就只好將貨就價，購買條件較次或價格較便宜的單位。

值得留意的是，智經的採樣──家庭收入2.7萬元，其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高；而目標物業價格的設定亦絕不離譜，報告只是 重申證明一些大家都知道的事：統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是，情況卻不等於樓價欠缺支持，在熱錢充斥下，香港中高收入家庭，以至外來投 資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減，否則統計上，中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。

原文刊於信報網站 2014年12月2日
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