轉按誘因減少

4-1-2017

近日拆息持續上升，對近幾年取用拆息為準按揭的業主來說，大部分都會因按息升至觸及「封頂位」，而改以最優惠利率供樓。對銀行而言，拆息上升，不但意味息差收窄，展望未來，亦可預期轉按生意會趨靜。

以一個2年多前取用按揭，當時條件為H+1.7厘、鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）、罰息期2年的個案為例。如借款人在10月初轉按，獲批H+1.4厘，鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）、現金回贈貸款額1%的條件。成功轉按，除可獲現金回贈，按息亦會減少0.3厘，粗略而言，每一百萬貸款，一年利息支出少了3000元。

而在拆息由10月初的0.28厘水平，升至近日0.74厘水平後，轉按的吸引力便大減。假設借款人近日轉按，同樣獲批 獲批H+1.4厘，鎖息P-3.1厘的條件，利率便是2.14厘，僅比鎖息的2.15厘低0.01厘，100萬元貸款，一年節省利息只有100元。如果拆息持續上升，新按轉以鎖息供樓，新、舊按的供款利息便一樣都是2.15厘。

今年轉按數字難有突破

換言之，對借款人來說，在拆息上升之後，轉按節省利息支出的功效卻愈來愈少。2016年的轉按相當活躍，借款人轉按的目的，不外乎慳息、套現、賺回贈，現時轉按慳息效果不明顯，估計2017年轉按的數字難有突破。

對銀行來說，拆息上升亦不是好消息。如果銀行的利息成本接近拆息，當愈來愈多有按揭戶口的利率觸及封頂位時，亦意味其息差收窄。以一筆H+1.7厘計息的按揭貸款為例，過去銀行穩賺1.7厘息差；但在拆息上升，至有關按揭觸及利息封頂位後，銀行賺取的息差便告減少。以12月30日一個月拆息報0.74厘為例，H+1.7，利率是2.44厘，由於高於P-3.1厘即2.15厘的鎖息位，供款利率改以2.15厘計，銀行賺取的息差便只有1.41厘。

話得說回來，雖然當下轉按，吸引力下跌，但在理性角度來說，轉按仍是值得業主考慮的選項：雖然轉按前後，業主都可能因拆息高企，會以鎖息上限供樓。但要留意，H按始終有兩個計息標準，供款以低者為準。今日H+1.4相對於H+1.7的優勢不明顯，未來如果拆息回落，「H+」較低的好處始終會出現。

原文刊於經濟日報網站2017年1月4日
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