樓價如下調 受惠者恐有限

12-2-2014

蛇去馬來，對香港高官來說，蛇年雖是諸事不順；但辣招總算剎停了樓市的升勢。美國聯儲局宣布退市，市場對息口回升的預期升溫，多數分析認為本地樓價將見一 定調整。只要樓價不是失控下跌，情況應該是官方喜聞樂見。但我們懷疑，即使「樓價有序下調」此種較理想的情況出現，社會上因樓市而來的怨氣，亦不會明顯減少。

樓價下跌，持有物業的業主自然不會高興；去年獲得白居二資格購入未補價居屋的「幸運兒」，更可能抱怨政府推動他們高位接貨。表面上，現時並未持有物業，又有意入市的準買家，會是跌市的受惠者—-他們較可能喜迎樓價下調。不過，我們看過不少在2003、2004年入市的個案，較有自信的買家會認為自己眼 光獨到，成功撈底；較謙虛的會說自己幸運—-似乎較少聽到「多謝董特首，令我低價買樓」的。

參考往績，假如今年樓價出現調整，令部分準買家成功入市，亦不見得他們會多謝政府。在高官的角度考慮，就算「成功爭取樓價下跌」，對民望亦於事無補。當然，港府高層一早明言施政不會考慮一時的掌聲，樓價回落縱使掌聲寥寥，他們也未必在意。

樓價即使跌3成 對首置者仍太貴

不過，更大的問題是，樓市如在現時的市況下調整，受惠的人未必太多。原則上，樓價下跌，對於未上車的初次置業人士，及有意換樓的業主都有利。但對大部分初 次置業人士來說，即使樓價下跌2、3成，仍是太貴—-早在2010年，坊間已認為樓價太高；真正受惠於樓價回落而入市的準買家恐怕不多。

另一類原則上的受惠者是換樓客—-樓市偏軟時，細價樓與中高價物業之間的價格差距較窄，「平買平賣」的成本，會較「貴買貴賣」的為低。問題是，除非官方調整部分辣招，否則業主趁平換樓的意欲會受到壓抑。

二手市場欠流動 上車客難覓心水單位

其中一個影響換樓意欲的措施，自然是雙倍印花稅。對換樓客來說，以先買後賣方式換樓，便需要支付雙倍印花稅—-如果順利在6個月內售出舊居，可以申請退稅。但對購入樓花的買家來說，6個月時間明顯不足；即使購買的是現樓，如果需要大規模裝修，時間其實亦相當緊張。

另外一種影響換樓客意欲的措施，是金管局的按揭限制—-樓價600萬元以上物業不可借足7成按揭。大部分新發展區樓齡10年左右的3房單位，成交價已逾此水平，換樓客如決定換樓，需要準備較多首期。

表面看，換樓客欠缺換樓意欲，與他人無關。但在新供應仍然緊張的當下，持有2房單位自用的業主如難以換樓，亦意味在二手市場的放盤量不會顯著增加。官方及 私人統計的樓價指數可能出現下跌，但受惠於價格下跌，成功以較合理價格上車的初次置業人士不會太多。如果政府有意使更多置業人士可以購入負擔得來的物業， 除了一味壓低樓價，恐怕也要調整措施，令已經置業的人士，可在現時的市況下順利執行換樓大計。

原文刊於 經濟日報網站 2014年2月12日
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