流通率下跌是福是禍

25-1-2014

港府、金管局自2009年以來，推出多項遏抑樓市/加強按揭風險管理的措施。直至去年中，樓價才由上升轉向橫行，踏入2014年，才見二手樓價出現微跌。由政府高層近日發言看來，頗有「終於制服樓價上升」的豪氣，但此個成功，有其隱藏的代價—物業的流通率愈來愈低。

日本人用「不動產」三個漢字來表達物業資產。「不動產」一方面用得十分準確—土 地及土地之上的建築物作為資產，的確不像現金、股票等資產般可以隨意「移動」。但不動產三字似乎又過份強調物業「不變」，令人聯想到「難以流動」，可能因 為詞組帶出的印象與現實有點距離，不動產三字在香港較少被採用。但眾多辣招之下，本地住宅物業的流通率開始下跌，卻愈來愈有「不動」的特性，長遠而言，此 會產生一系列問題：

按揭貸款一直是本地銀行貸款中的主要組成部分，也是一般人可自銀行取得，利率最低的貸款。特首梁振英在施政報告中提及的勵志故事—青年人加按創業。故事能夠成立，亦與按揭貸款的特質有關。

銀行願意為按揭貸款提供相宜的利率，有幾個主要原因，包括：

‧ 整體上，本港按揭還款紀錄良好：在市況最差的2002、2003年，按揭貸款拖欠比率只是1.4%–數字接近於美國當地按揭拖欠的最佳紀錄水平；

‧ 銀行競爭激烈：取消利率協議後，按揭利率由P+年代走入P-年代，銀行為了保持市佔率，直接在按揭市場進行價格競爭；

‧ 按揭是有抵押貸款：即使借款人拖欠供款，甚至斷供，銀行可收回抵押品，抵償欠款。

值得留意的是第三點：銀行可收回抵押品抵償欠款。此處涉及一些假設：抵押品是有價有市、容易買賣的。傳統上，此的確是香港住宅的一特色：容易變現。借款人斷供，銀行收回物業拍賣，可以在一個合理時間內售出，收回欠款。

現時香港住宅總存量約110萬伙，2000年前後約是102萬伙。1997年二手住宅成交量為14.6萬伙，大致上，二手市場上每7個單位便有1個在年內轉手。2013年二手成交量約4.1萬伙，為十多年來新低，大致上，每26個單位才有1個在年內轉手，住宅物業的流通率大減。(撇開成交量特別高、特別低的年份不計，一般而言，本地二手住宅一年有8萬至10萬宗成交算是正常水平)

暫時來說，成交量減少帶來的問題未算太大—一方面，市場認定辣招是非常時期的措施，現時低成交量的情況，是「特別情況」，會在不久將來過去。另一方面，樓價未見明顯調整，不管放售單位的是業主抑或銀主，只要在樓價上有輕微調整，或者付出更多時間成本，等待一下，仍不難售出單位。

但現時市況的發展，不排除低成交量維持的時間會較一般人估計的長—美息未見明顯上升前，樓價難有大幅調整，辣招難撤，需求受限。

低流通率，某程度上改變了本地物業「容易變現」的特性。當然，在低成交量、按揭取用金額偏低的情況下，即使抵押品變現難度增加，銀行都不會停批某類物業的按揭，根據往績，在2002、03年樓價大跌6、7成，失業率達8成的情況下，絕大多數本地業主仍會持續供樓—抵押品變現能力差一點，影響也不大。

但低流通率的情況持續，對業主，尤其是從事收入、職位較不穩定行業人士有較大影響—萬一急需賣樓時，將難以善價而沽。此重風險在現時低成交量的市況下，值得置業人士留意。

原文刊於iMoney 2014年1月25日
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