2015年樓市展望

27-12-2014

2014年即將過去，回顧2013年底、2014年初，絕大部分分析認為樓價在2014年會回落；埋單計數，樓價卻在年內大致上升一成，某程度上印證了「相反理論」。現時展望2015年，意見似乎未見一面倒，也許意味2015年樓市會是較平穩的一年？展望2015年樓市，有幾個因素值得留意：

‧供應微升：此處所說的供應，不是指落成量，而是指可作樓花銷售的數量。2009至2011年，私人住宅動工量是31,900伙，平均一年不足1.1萬伙，新樓數量偏低，是支持樓價高企的一個基本因素。而2012至2014年，動工量估計有接近5萬伙（具體數字要待1月底官方公布）；較前3年的動工量上升56%。此批單位料在2013年起陸續以樓花推出，加上2013年中起，樓花銷售期由20個月延至30個月，都令樓花供應量上升。

上周港府公布長遠房屋策略，目標是未來10年供應48萬個單位，當中19萬為私樓。單以私樓計，即港府目標為未來10年，每年提供1.9萬個私樓住宅。「土地何來？」的問題仍在，但大致看到港府希望維持略高的住宅供應量；而官方多次提及「未來3至4年，私樓有7.4萬個潛在供應」，即4年內每年平均約有1.85萬伙供應，未來幾年供應偏向充足。

‧按息低企：聯儲局12月議息，市場焦點是會後聲明刪去了「往後一段合適時間（Considerable Time）維持超低利率」的字眼；但聯儲局主席亦表明未來幾次議息都不太可能加息。嚴格而言，聯儲局的立場，與市場估計2015年下半年才加息一致。換言之，2015年美息可能在下半年回升。雖然會後聲明不再強調長時間維持超低利率，但由於油價回落、美國國債高企，客觀上都制約了加息的幅度。美國能否在未來幾年令美息正常化，例如回到金融海嘯前的水平，仍是未知數。

在港息而言，在聯繫滙率下，也許在明年下半年會跟隨美息略為回升。但由於港息過去未完全跟足美息跌幅，港息的回升速度可能較美息慢，全年的息口升幅料會在1厘以下。需要留意的是，如果通脹仍維持目前約4%水平，加息1厘，3厘左右的按息仍處實質負利率狀態，參考過去經驗，樓價未曾在按息負利率的情況下明顯下調。

‧人口因素：特首梁振英說香港應該放寬入境政策，吸引更多外來人才。如果明年的施政報告有具體措施或建議，透露吸納外來人才的部署或規模，會對後市有一定影響。

眾所周知，未來10年48萬個住宅供應只是應對現時人口居住需要的目標，政府亦明言要各方配合，才可找到足夠地皮改變用途作住屋發展。簡單來說，就算順利達標，也僅是滿足現時人口需要。若政府計劃吸納人才的規模較大，未來住屋的需求會長期偏向緊張。綜合各因素，除非明年出現較嚴重的負面因素，否則樓價較大機會在高位運行。
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